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提前解除租赁合同应签订完善的解除协议,避免日后纷争/刘军

时间:2024-06-17 05:44:03 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8281
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提前解除租赁合同应签订完善的解除协议,避免日后纷争

刘军


笔者最近代理了一件因提前解除租赁合同,承租人(原告)要求出租人(被告)返还押金争议案件。笔者代理原告,一审法院未支持原告的诉请。二审阶段,笔者作为原告(上诉人)的代理律师,据理力争,最终二审法院认可笔者的代理意见,撤销一审判决,支持上诉人的诉请。现对该案的法律问题以及对商务人士的启示一一分析,供大家探讨。
租赁合同约定的期限是10年,1年后,原告因生意不好,提出退租,被告给予同意。双方为此签订了一份补充协议,补充协议未涉及到租赁押金如何处理问题,也未明确约定解除租赁合同,同时还要求原告在签署补充协议后支付补充协议签署日之后3个月的租金。同日,原告介绍了新的承租人与被告签订了一份新的租赁合同,租金等主要条款与原合同一致,同时被告向新承租人收取了押金。原告没有在新的租赁合同上签字。补充协议签订后,原告依约向被告支付了3个月的租金,嗣后不久,因新承租人也向被告支付了3个月的租金,故被告退回原告支付的租金。新承租人在租赁合同履行6个月后因涉嫌刑事犯罪被逮捕,新租赁合同终止。被告为清理新承租人的装修重新出租支付了近10万多的款项。后因原告向被告索要押金遭到拒绝涉诉,诉讼过程中,被告提出反诉,要求原告赔偿被告清理装修支付的10万元损失。
我方的观点是:1、补充协议表明双方协商解除合同,原告不构成违约;2、被告与新承租人同日签订的新租赁合同(原告不是该合同当事人)进一步表明原租赁关系终止,新租赁合同不是转租合同,原告不是转租人;3、根据补充协议,原告支付此后3个月的租金不能理解为原告为新承租人支付租金提供担保,且被告退还3个月的租金表明该合同已履行完毕;4、被告为清理新承租人的装修支付的费用应向新承租人主张赔偿,与原告无关;5、根据租赁合同有关约定,租赁关系终止时,被告收取的房租租赁保证金除用以抵冲合同约定的原告承担的费用外,剩余部分无息归还原告。故被告应返还原告支付的押金
被告的观点是:1、原被告租赁合同未解除,被告与新承租人之间租赁关系中,原告是转租人,故须承担转租人的法律责任;2、新承租人违约即原告违约,现新承租人终止合同,即原告终止合同,故须承担违约责任,根据租赁合同有关条款,被告有权没收原告押金,并可要求原告赔偿有关损失。
一审法院的判决有意思:认定补充协议表明双方协商解除合同,但就押金处理问题未作约定,现原告要求被告退还押金,被告不予同意,故原告诉请不予支持。被告索赔的理由同样不予支持。
二审法院完全支持我方的观点,最终判令被告返还原告支付的押金。
本案给商务人士最大的启示是:解除租赁合同时一定要将与租赁合同有关事项均给予明确约定,以免日后争议。本案原告签订补充协议就是想退出租赁合同,同时找来新的承租人,以免承担提前解约的违约责任。但补充协议并未将原告的真实意思表示说清楚,反而不明不白的约定支付此后三个月的租金,这容易让人理解为,原告为新承租人履约提供了担保。好在是仅仅约定支付三个月的租金,且出租人又将三个月的租金退给原告。而从常理分析,出租人的想法未必有错,即原告应该对新的承租人的行为负责,因为新的承租人是原告找来的。但问题是,新的租赁合同是被告与新承租人之间签订的,同时也向新承租人收取了押金。由于原被告的真实意思表示相互对立,而补充协议又未予明确,双方各执一辞,最后只好由法院来裁判了。法院在补充协议不够明确的情况下,结合新的租赁合同、补充协议的履行情况及措辞等综合判断,最终判决被告返还原告支付的押金。原告的合法权利得到了保护,但如果补充协议将原告的真实意思表达清楚,考虑到败诉的可能性很大的话,被告一般会不经诉讼就将押金退还。如果有专业律师来起草这样的补充协议,完全可以达到避免诉讼之目的。

杭州市人民政府驻外地办事机构管理办法

浙江省杭州市人民政府


杭州市人民政府驻外地办事机构管理办法

市政府令

第24号


(1991年11月16日杭州市人民政府发布)


第一章 总则


  第一条 为加强杭州市人民政府驻外地办事机构的管理,充分发挥其与外地的联络作用,为我市经济建设和社会发展服务,特制定本办法。
  第二条 杭州市人民政府驻外地办事机构是市人民政府的派出机构,受市人民政府委托,负责与所在地各有关部门和邻近地区进行联系,沟通信息,开展横向经济技术协作。
  第三条 杭州市人民政府驻外地办事机构统一称"杭州市人民政府驻××办事处(或联络处)"(以下简称驻外办事处)。
  第四条 杭州市人民政府经济技术协作办公室(以下简称市政府经协办)受市人民政府委托,对驻外办事处进行管理和指导。


第二章 基本任务


  第五条 驻外办事处的基本任务是:
  (一)加强同所在地各有关部门的联系,开展横向经济技术协作,积极引进资金、技术、人才、物资和先进管理经验,吸引外商来杭投资,为发展我市与国内外的经济、科技、文化交流和合作,做好牵线搭桥、协调服务工作。
  (二)团结联络各界人士,宣传介绍杭州情况,提高我市在全国乃至全世界的知名度。
  (三)广泛收集所在地政治、经济、科技、贸易等方面改革开放的重要信息,及时提供给市领导和有关部门,并提出相应建议。
  (四)负责我市在所在地的重大经济、科技业务活动的联络、协调工作,协助我市企事业单位处理和解决在所在地的有关事务及问题,并接受委托开展代购、代销、代储运、代加工和信息咨询等项服务。
  (五)负责对我市及市属县(市)、区各单位派往所在地的常驻办事机构和举办的企业进行统一登记,并对其思想政治工作、行政业务工作进行指导、协调和监督。
  (六)做好我市属部门和县(市)、区以上负责人去所在地活动的接待工作。
  (七)代管有关的经济实体。
  (八)承办市政府交办的其他任务和所在地政府指派的任务。


第三章 管理


  第六条 驻外办事处应自觉遵守国家的法律、法规和我市及所在地的法规、规章,并主动接受有关部门的监督和管理。
  第七条 组织机构:
  (一)驻外办事处实行主任负责制。主任负责全面工作,副主任协助主任工作。
  (二)驻外办事处在工作中遇到重大问题,由主任办公会议研究决定。
  (三)驻外办事处根据工作需要设置内部机构,内部机构的设置必须报经市政府经协办审核同意后转报市编委审批。
  第八条 编制管理:
  (一)驻外办事处的人员编制,由市编委核定。
  (二)驻外办事处代管的全民所有制企业,其劳动用工指标,由各驻外办事处报经市政府经协办与劳动部门共同商定后,再向有关部门办理手续。
  第九条 人员管理:
  (一)驻外办事处的工作人员按照德才兼备的原则,从杭州市区的行政机关中选调;少数专业人员经市人事或劳动部门同意后,可从杭州市区的全民所有制企事业单位中选调。选调对象由驻外办事处主任提名或组织推荐,经市政府经协办考察后,报市人事局或市劳动局审批,再办理调动手续。
  (二)驻外办事处确因工作需要从所在地调入工人的,应征得市政府经协办同意后再办理调动手续。调入人员占正式编制,调离驻外办事处的,应在原调入地落实单位。
  (三)驻外办事处的中层干部由驻外办事处主任提名,报市政府经协办审核同意后,由驻外办事处任免。
  (四)驻外办事处主要负责人需离开所在地时,应向分管市长或市政府经协办报告;工作人员离开所在地,须经主任批准。
  第十条 劳动工资管理:
  (一)驻外办事处工作人员的工资区类别标准,按我省、市有关规定执行。
  (二)驻外办事处工作人员的休假制度和探亲待遇,按我省、市有关规定及驻外办事处的实际情况确定。
  (三)驻外办事处工作人员离退休后,由市政府经协办或驻外办事处管理,也可委托有关单位管理。
  第十一条 财务管理:
  (一)驻外办事处应严格执行国家和所在地政府的财经纪律,健全财务制度,自觉接受市政府经协办和市财税、审计等有关部门的监督。
  (二)驻外办事处代管的企业实行独立核算,自负盈亏,执行企业的财务制度,接受驻外办事处和财税、审计部门的监督。
  (三)驻外办事处及其代管的企业的业务招待费开支,按照国家和我省、市有关规定,结合所在地的实际情况执行。
  (四)驻外办事处工作人员的驻外补贴,按照省政府办公厅、省财政厅及所在地的有关规定执行。
  第十二条 经费管理:
  (一)驻外办事处的行政经费按照市政府有关规定列入财政年度预算,包干使用,超支不补,节余留用。
  (二)驻外办事处按规定取得的收入,作为预算外资金纳入本单位的财务进行统一管理,并留给驻外办事处用于补充行政经费不足。
  第十三条 固定资产管理:
  (一)驻外办事处的固定资产属于杭州市人民政府财产。
  (二)驻外办事处应加强对现有固定资产的管理,制定必要的规章制度。凡购买、使用、更换、报废(损)固定资产都应建立帐目,凡属专控商品,必须按规定程序报批后方可购置。
  (三)驻外办事处需购置或承租住宅的,须报经市政府经协办审核后,办理购买手续或承租合同。购置的住宅限于驻外办事处工作人员使用,工作人员自行调离后应予退还。
  第十四条 服务管理:驻外办事处应当以服务为宗旨,为本市的生产、经营企业开展各种代理服务。代理服务收费标准按市物价局或所在地物价管理部门核定的标准执行。


第四章 附 则


  第十五条 各驻外办事处应根据本办法,结合实际情况,制定具体实施办法和规章制度。
  第十六条 本办法由杭州市人民政府经济技术协作办公室负责解释。
  第十七条 本办法自发布之日起施行。


上海市人民政府关于发布《上海市排水设施使用费征收管理办法》的通知

上海市人民政府


上海市人民政府关于发布《上海市排水设施使用费征收管理办法》的通知
上海市人民政府


通知
各区、县人民政府,市政府各委、办、局:
现将《上海市排水设施使用费征收管理办法》发给你们,请自1996年1月1日起执行;其中对居民排水设施使用费的征收,由市物价局和市市政工程管理局另行通知。

上海市排水设施使用费征收管理办法(1995年12月7日上海市人民政府发布)
第一条 (目的)
为了加快本市合流污水的治理,确保排水设施建设和运行维护的资金来源,制定本办法。
第二条 (定义)
本办法所称的排水设施,是指接纳、输送、处理废污水的排水管网、泵站和污水处理厂及其附属设施。
接纳废污水的江、河、浜、明渠等,视同排水设施。
第三条 (适用范围)
本办法适用于本市范围内的单位(含个体工商户,下同)和居民排水设施使用费(以下简称排水费)的征收和管理。
第四条 (主管部门和征管单位)
上海市市政工程管理局(以下简称市市政局)是本市排水费征收工作的行政主管部门。
上海市排水公司(以下简称排水公司)依照本办法的规定,负责排水费的征收和管理。
第五条 (收费计算)
排水费按排水量计算征收。
第六条 (排水量计算)
产品以水为主要原料和生产过程中水的蒸发量较大的单位,其排水量按用水总量扣除产品含水量或水的蒸发量后计算,并由排水公司具体核定,每年复核一次。
前款规定以外的单位和居民,其排水量按用水总量的90%计算。
第七条 (用水总量计算)
居民和使用自来水的单位,其用水总量按自来水公司的抄表数计算。
使用地下水的单位,其用水总量按市计划用水办公室的抄表数计算。
使用自备水源的单位,其用水总量按泵机开车流量计算。
同时使用自来水和地下水的单位,其用水总量在计算时应扣除用于地下水回灌的自来水量。
第八条 (收费标准)
排水费的收费标准,由市物价局会同市财政局、市市政局等有关部门拟订,报市人民政府批准后执行。
第九条 (收缴方式)
居民应缴纳的排水费,由排水公司委托自来水公司代为征收,排水费额由自来水公司在自来水缴费通知单上列明。居民应在缴纳自来水费的同时,一并缴纳排水费。
单位应缴纳的排水费,由排水公司自行征收,排水费额由排水公司在缴费通知单上列明。单位收到缴费通知单后,应按规定期限直接向排水公司缴纳或通过银行托付。
第十条 (逾期缴费的处理)
对逾期未缴纳排水费的居民和单位,排水公司可按日加收2‰的滞纳金。
对逾期1个月以上未缴纳排水费的单位,排水公司可商请自来水公司或市计划用水办公室停止向其供水,或停止其使用排水设施。采取停止使用排水设施措施的,排水公司应提前10天书面通知当事人。
第十一条 (排水费减免的审批权限)
除法规、规章规定可减免排水费的特殊情形外,任何单位需减免排水费的,必须报经市人民政府批准。
第十二条 (排水费的使用)
排水费应统一用于排水设施的建设、维护和管理。
第十三条 (应用解释部门)
本办法的具体应用问题,由市市政局负责解释。
第十四条 (施行日期和废止事项)
本办法自1996年1月1日起施行。1986年11月4日上海市人民政府批准的《上海市征收城市排水设施使用费暂行办法》同时废止。



1995年12月7日