承租人转租房屋是否也转让了房屋的优先购买权

作者：王卫国 江西省吉水县人民法院

案情：
2001年3月，胡某租赁赵某一间店面经营百货，租期5年，租金9万元，于每年3月10日前交付当年租金18000元。2003年2月，胡某因经营不善，将该店面转租给刘某，并由刘某交付了当年的租金给胡某转交。2004年初，赵某向刘某表示因资金周转困难欲出售该店面，刘某则表示没钱买下。同年4月，赵某将店面出售给罗某，在办理产权变更登记时，胡某以赵某出售店面未通知自己，侵犯其优先购买权为由起诉要求确认赵某与罗某的出售店面合同无效。

分歧意见：
第一种意见认为：本案胡某享有诉争店面的优先购买权，赵某与罗某的出售店面合同无效。
理由是：胡某承租赵某店面期间，经出租人的默示同意，将店面转租给刘某，我国《合同法》法第224条第一项规定，“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。”为此，胡某仍享有租赁店面的优先购买权。尽管本案赵某在出售店面前通知了次承租人刘某，根据合同相对性原则，刘某不能代替胡某享有优先购买权，赵某未在合理期限内通知胡某而出售出租店面，侵犯了胡某的优先购买权，赵某与罗某的出售店面合同无效。
第二种意见认为：本案胡某已丧失对诉争店面的优先购买权，其要求确认赵某与罗某出售店面合同无效的请求应予驳回。
理由是：胡某经出租人的默示同意，将店面转租给刘某，即在刘某与胡某之间成立了一个新的租赁关系，胡某源于原租赁关系享有的优先购买权已转移至刘某享有，故胡某实际上不再享有优先购买权。赵某出售店面前已通知刘某，刘某也放弃了优先购买权，赵、罗之间的买卖关系未侵犯胡某的优先购买权，应驳回胡某的请求。

评析：
我国《合同法》第230条规定，“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。” 国务院《城市私有房屋管理条例》第11条也规定，“房屋所有人出卖出租房屋，须提前三个月通知承租人。在同等条件下承租人有优先购买的权利”，这是关于房屋承租人优先购买权的法律规定。但我国法律对 承租人已将租赁房屋转租后承租人的优先购买权未作明确的规定。
我国确立房屋承租人的优先购买权制度的宗旨是：维护承租人在租赁房屋期间形成的依赖关系，特别是居住房屋的依赖关系，体现了社会中的一种基本人权关系；维护承租人对财产的稳定使用的状况，发挥财产利用的最大效能，促进长期投资。承租人对租赁物的使用与收益，形成了与租赁物的依赖关系，而这正是立法赋予承租人优先购买权藉以稳定承租人与出租人的法律关系、确保承租人对租赁物的依赖从而维护承租人利益的原因所在。
经过出租人的同意的转租受法律的保护，在合法的转租中，承租人将对租赁物的使用收益权转让给次承租人，在使用收益过程中形成的与租赁物的依赖关系也随之转移，为此，法律基于该依赖关系设立的优先购买权应属转租内涵中的应有之义，即承租人在转租房屋的同时，已将房屋的优先购买权一并转移，由次承租人实际享有房屋的优先购买权，承租人不再享有房屋的优先购买权。
综上，笔者赞同第二种意见。




“社区监督”是否切实可行

张锋平


引言：
据11月29日《中国青年报》报道，吉林省长春市朝阳区清和街道实施“干部监督进社区”活动，在南昌社区将20多位处级以上干部的姓名、照片、所在单位与职务、家庭住址等信息在社区内公布，以便社区群众对这些干部的“8小时以外”进行监督。南昌社区的党委书记曲月媛说干部8小时之外大部分时间在社区，一些腐败现象也会发生在社区里，随着社区功能的日益完善，这里已成为另一个重要的反腐倡廉阵地，因此决定在南昌社区开展“党风廉政建设进社区”的试点。
争议观点：
那么领导干部接受社区的监督是否切实可行，是否就是防止干部腐败的一剂良药呢？针对此情此景，赞成者有之，反对者有之，可谓争议甚大。
赞成者认为“社区监督”切实可行，是防止干部的一剂良药，是在新时代下防止干部腐败的一项行之有效的新举措。他们的理由是：1、群众的眼睛是雪亮的，纪检部门的监督也需要群众的广泛参与，缺少群众参与的监督是不完整的，因此只要不是涉及个人隐私，这样的监督有利于群众及时发现问题和反映问题，对于制止和减少腐败行为是有其一定意义的；2、在一定意义上说，社区监督干部“8小时之外”的行为扩大了监督的主体，拓展了监督的时空，也丰富了监督的方式，将“8小时以内”和“8小时以外”的监督结合起来，将“单位表现”和“社区表现”结合起来进行监督，是对监督形式的一种有益尝试；3、“社区监督”有利于形成良好的“约束”氛围，有利于营造廉洁文化。
而反对者认为“社区监督”并不能有效的防止、抑制腐败现象的产生，也有可能侵犯干部的隐私权，导致干群关系的紧张，更可能给那些不法之徒提供了方便之门。
法理分析：
那么社区监督干部“8小时之外”是否可行呢？笔者认为，领导干部应暂缓进社区，“社区监督”存在严重的弊端，应暂缓推行。
所谓的“社区监督”，就是把干部的有关信息在社区里予以公布，以便于群众参与监督。让我们来看看吉林省长春市朝阳区是如何让社区监督干部的。据报道，南昌社区对干部“8小时之外”的监督主要从5个方面进行：一是将处级以上领导干部的有关信息，这里的信息主要包括干部的姓名、照片、所在单位与职务、家庭住址等信息通过展板在社区内公开，在各栋居民楼设立举报箱，进行群众监督；二是成立干部家属助廉协会，进行家属监督；三是邻里监督；四是聘请社区监督员进行监督；五是由辖区人大代表、政协委员等进行监督。社区还规定领导干部“8小时工作以外”的行为规范“八不准”，其中包括不准用公款出入各种娱乐场所、不准参与社会赌博等非法活动、不准在任何场合耍特权以及不准奢侈浪费等。
从以上规定中我们可以看出朝阳区的领导干部为了能有效的抑制住腐败现象，可谓是费劲了心思，动员了干部的家属、邻居、人大代表、政协代表等一切可以动员的力量，其出发点是好的，这个我们无须否定，但是其想问题的立足点是不是正确的，是不是从法治的要求出发了呢？笔者认为朝阳区的作为有所欠缺。
法治社会的首要条件就是依法办事。众所周知，在法治社会中，法律是至高无上的，我们的一切行为只有在法制的框架内才能进行，但是，在此事件中，朝阳区的行为可以说不仅侵犯了干部的隐私权，也超出了法律规定的监督权限，更有学者指出这是对干部的一种歧视。
一、朝阳区的做法在一定程度上侵犯了干部的隐私权。
隐私有个人私事、个人信息、个人领域三种基本形态。其中个人信息包括一个人的身高、体重、身体缺陷、健康状况、社会关系、肖像、家庭住址、电话号码等，范围十分广泛。个人私事包括一切个人的、与公共利益无关的活动，如日常生活、社会交往等。个人领域包括身体部位、行李、书包、日记等。
现代法治对普通公民的隐私采取绝对保护原则、对公众人物（如影星、球星等）隐私权采取相对保护原则，而对政府官员的隐私权采取最低限度保护原则。因为政府官员是社会公共事物的主持者和管理者，一举一动常常关系到人民大众的切身利益，所以其隐私权应尽可能地向公众公开。
政府官员的隐私权是应受到一定限制，但政府官员仍应该享受一定的隐私权，在这里就涉及到一个“度”的问题，我们要对政府官员的隐私权加以限制，但对其基本的隐私权仍不可随意剥夺。在本事件中，如果未经干部本人同意，而公布了其姓名、住址、照片、所在单位与所任职职务，尤其是公布其家庭住址的作法更值得商榷，这不仅是对官员隐私权的侵犯，而且也给那些不法之徒提供了方便，给那些找不着“庙门”的“上贡者”提供方便，为给官员的安危造成某种程度的影响。
有人认为，作为人民的干部，理应接受人民的监督，无隐私权可言。我认为干部的隐私权是应受到一定的限制，如其财产状况等在一定情况下就得接受监督，就得说明来源，但是官员的正当的隐私权仍应受到法律的保护。正如行政法专家、东北师范大学政法学院法律系主任王景斌所言：“‘8小时之外’是个人的私生活空间，除国家司法机关侦查需要外，个人隐私受法律保护，对干部也是如此。作为公众人物，个人隐私的空间要小一些，但并非所有公务人员、机关干部都是公众人物。” 同时，社区公开信息这一行为本身要依法。不能将他人所在单位、所任职务和家庭住址都公布出去。《宪法》保护公民的住宅权、休息权和隐私权，同时某些干部的身份也不宜公开，如刑警队、缉毒队队长，其本人及家属的安全需要保护。
二、朝阳区的做法超出了法律规定的监督权限，也是对干部的一种歧视。
政府机关只有在法律授权范围内行使的权力才是正当、合法的行为，而作为政府权力的末梢，街道有监督自己干部的权限，但就社区而言，法律明确规定其性质是居民自治组织没有实体权力，因此社区监督住户干部超出权限。任何政府的权力只有在宪法、法律的授权范围内才能行使其正当的权力，而朝阳区作为一个社区，却行使起了监督干部的职权，请问其权力是谁授予的，是经过合法程序授予的么？
而且对于干部随意进行监督也是对干部的一种歧视行为，是对干部的一种不信任行为。从法律层面分析，发动群众监督干部的前提思想肯定是“先假定所有的干部都有腐败倾向”，这与“无罪推定”的法理相悖；国家应该注重培养人们尊重他人隐私的习惯，社会需要良性互动，需要人际间的彼此信任，只有社会信任度达到极其低下的程度，才会出现发动群众进行社会监控的管理做法。而这么做，无疑会产生很大的负面作用，对建立全社会以信任为基础的良好人际关系产生巨大杀伤力，破坏良性社会赖以存在的基础，贻害深远。
三、盲目的依赖群众的监督只会增加监督的成本，并不能有效地抑制腐败行为。
先来看看现阶段我国的监督机制吧，现阶段对干部的监督主要有5个层面：一是侦查机关依法监督；二是纪检部门通过正当程序在法律权限内监督；三是人大、政协、政风行风监督员监督；四是媒体舆论监督；五是群众自愿协助政府监督，但这种群众监督要有严格限制，不能侵权。
而每一种监督都需要一定的成本才能使监督行为有效进行，侦查机关的监督需要资金，纪检部门也需要财政的支持。如果法治的成本太高，将有可能使人们不希望借助法治，而求助于制度建设，甚至人治，山扛爷、秋菊就是一个个活生生的例子，如果法律能治理好那穷山沟，山扛爷他也不会被逮捕了。法治的成本只有低于人治的成本时，才能使法律在现实生活中发挥真正的作用。
群众监督在一定的情况下的确可行，但我们也应看到现阶段我国的法治尚没有达到那种“法律至高无上”的地位，群众的法治意识并不是很强，有时候还需道德加以制衡。尽管干部“8小时之外”大部分时间在社区，尽管群众的眼睛都是雪亮的，但某些干部要搞腐败交易，绝不会傻到在光天化日下进行，“社区监督”有可能流于形式，成为干部追求政绩的一项“面子”工程，却不能真正得发挥实质性的作用。
那种认为社区监督干部“8小时之外”的行为扩大了监督的主体，拓展了监督的时空，也丰富了监督的方式，将“8小时以内”和“8小时以外”的监督结合起来，将“单位表现”和“社区表现”结合起来进行监督，是对监督形式的一种有益尝试的看法，单纯得看到了群众在法治中的作用，却没有看到问题的本质，未能看到现阶段我国的法治状况并没有根本的改变，是片面的，是不正确的。我们无法忽视群众在法治进程中的伟大作用，但也不能完全的依靠群众，要对群众监督进行限制，同时不能侵犯干部的隐私权。
四、从推行的实际效果看，“社区监督”并没有起到很好的监督作用，更多的只是营造一种廉洁氛围的作用。
朝阳区从8月份公布干部信息以来，三个月来只接到了一个举报电话的事实，表明老百姓并没有真正得投入到监督干部的群体中来，更多的居民明确表示根本不认识干部本人，就是贴了照片，也无法有效监督，更多的认为是领导干部
抓政绩的一个“形象工程”罢了。居民不监督，所谓的“社区监督”又怎么能实际得发挥作用呢。
从根本上说，“社区监督”更多的只是想发挥更大的一个群体来监督干部，来塑造一个廉洁奉公的大环境而已。而要塑造这样的一个廉洁环境，关键在于我们的领导干部从自身抓起，抓好制度建设，抓好人员的录用制度，从源头上抓好，才是根本大计。我们应少搞“形象工程”，多做实事才是根本。

现阶段我国法治所必需的权利基础尚比较薄弱，缺乏强有力的自身监督机制，法治所必须的权利监督机制尚不完善，过于依赖群众监督和舆论监督，这是我国的不足之处，认识到了不足，就得想办法去改正不足，去提高自身。朝阳区勇于探索的做法是好的，但是应该在法律的框架内进行，才是行之有效的长久之计，一个良好的社会秩序只能靠法制，制度与法律才是社会发展的根本保障。
法治之路漫漫，吾将上下而求索，这是我辈中人的不懈追求。