【案情】
2011年7月14日，原告熊某为从事经营活动，从被告某置业公司处购买房屋（商业用途）一套，并签订了商品房买卖合同，该合同附件约定“鉴于本项目系SJC一期开发地块，故从SJC整体规划、功能及形象考虑，本项目屋面使用权、墙面使用权归出卖人，买受人设置店招、广告牌时，应当服从与遵守SJC整体规划、功能和形象的需要，并服从与遵守出卖人或物业公司的管理”。
2011年9月29日，被告物业公司通知原告熊某要求其从2011年10月1日起每年向物业公司交纳2万元的广告费，否则强行拆除广告招牌。2011年10月上旬，被告物业公司强行拆除原告熊某店面的招牌。原告熊某以其合法权益受损为由诉至法院。
【分歧】
本案在审理过程中，形成了两种不同意见：第一种意见认为既然熊某与某置业公司在商品房买卖合同中约定了开发商保留了外墙面使用权，系双方的真实意思表示，熊某就应该遵从该约定，并向开发商交纳广告费；第二种意见认为外墙面属业主共有，开发商不能保留外墙面的使用权，业主对与其专有部分紧密相连的外墙面可以进行合理利用。
【评析】
笔者赞同第二种观点，理由如下：
1．外墙面不属于单个业主，亦不属于开发商，而属于业主共有，开发商不能在出售房屋时在商品房买卖合同中约定保留外墙面的所有权和使用权。
首先，根据建筑物区分所有权的理论即壁心和最后粉刷表层说，专有部分所有权人行使权利的边界不能超过壁心，而外墙面明显超过壁心，因此，外墙面不能归单个业主专有，仅能归全体业主共有。其次，依据物权法第十六条“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”的规定，在登记机构的不动产登记簿上，亦不可能将特定房屋的特定外墙面登记在单个业主名下，既然外墙面无法登记在单个业主名下，那么只能属于该特定房屋的全体业主。再次，根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共同部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分……”的规定，外墙面属于特定房屋全体业主共有，司法解释对外墙面权属作出如此的规定，有利于更好地利用外墙面，符合物权法物尽其用的立法目的。
此外，从外墙面的物理属性来看，外墙面属于房屋固有组成部分，与房屋专有部分密不可分，不可能由开发商所有，因为开发商出售专有部分时已经将外墙面的面积计入了房屋建筑面积，开发商亦不可能为业主支付单独的成本，因此，开发商不得在商品房买卖合同中约定保留外墙面的所有权、使用权，当然不得向业主收取费用。另外，开发商在商品房买卖合同中的上述约定，属于霸王条款，有违诚实信用、公平原则，应当认定无效。
本案中，熊某与某置业公司所签订的房屋买卖合同中有关保留外墙面使用权的约定无效，某置业公司、物业公司无权要求熊某支付外墙面广告费。
2．外墙面虽属业主共有，但单个业主可以对与其专有部分紧密相连的外墙面进行合理使用。
根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条“业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外”的规定，业主可以合理使用外墙面，但必须合理、合法，即无偿使用且不得违反法律、法规、管理规约或者损害他人合法权益。就本案而言，熊某利用与其商铺相连的外墙面从事经营活动，属于合理使用，无需支付费用。
（作者单位：湖北省武汉市东湖新技术开发区人民法院）
财政部关于加强中央廉租住房保障专项补助资金管理的通知
财政部
财政部关于加强中央廉租住房保障专项补助资金管理的通知
财综〔2009〕83号
各省、自治区、直辖市财政厅（局），新疆生产建设兵团财务局：
按照《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号）的要求，中央财政从2007年开始对财政困难地区廉租住房保障给予专项补助，大部分地区能够严格按照规定分配、管理和使用中央廉租住房保障专项补助资金（以下简称中央补助资金），对于切实解决城市低收入家庭住房困难发挥了积极作用。但从近期审计专项调查以及财政部驻相关省、自治区、直辖市财政监察专员办事处（以下简称专员办）专项检查情况来看，个别地区存在虚报数据、滞拨资金、未按规定管理和使用资金等问题。为进一步加强中央补助资金管理，提高中央补助资金使用效益，现就有关事项通知如下：
一、各地要如实上报廉租住房保障相关数据
财政困难地区廉租住房保障户数、保障资金支出金额等有关基础数据是分配中央补助资金的重要依据。各地应如实上报廉租住房保障相关数据，以确保中央补助资金分配的公平、公正。廉租住房保障相关数据应按照“收付实现制”的原则认定。其中，租赁补贴户数为每年1月1日-12月31日各地实际实施租赁补贴保障的户数；租赁补贴金额为每年1月1日-12月31日各地实际支付给廉租住房保障家庭的租赁补贴金额；实物配租户数为每年1月1日-12月31日各地实际新增（以发放入住钥匙为准）的实物配租户数；实物配租金额为每年1月1日-12月31日各地用于新建、购买、改造、租赁廉租住房的实际支出金额；租金核减户数为每年1月1日-12月31日各地实际实施租金核减的廉租住房保障家庭户数；租金核减金额为每年1月1日-12月31日各地实际核减的廉租住房保障家庭的租金数额。财政部将通过中央补助资金分配前核查和中央补助资金分配后检查相结合的方式，加大对各地填报廉租住房保障相关数据的检查力度。对于通过造假或虚报数据骗取中央补助资金的，一经查出，财政部将相应扣减分配该地区的中央补助资金数额。同时，将按照《财政违法行为处罚处分条例》（国务院令第427号）等相关法律法规的规定，依法追究有关部门相关责任人员的责任，并将有关情况在全国范围内进行通报。
二、各地要及时分配下达中央补助资金
财政困难地区的有关省、自治区、直辖市财政部门以及新疆生产建设兵团财务局（以下简称省级财政部门）应制定和完善本地区廉租住房补助资金的分配管理办法，并报财政部备案。同时，要严格按照制定的办法分配中央补助资金。为确保中央补助资金及时下达市县及新疆生产建设兵团的师、团场，落实到城市低收入住房困难家庭，省级财政部门在收到中央补助资金后，应当严格按照我部规定，于每年5月31日前统一下达市县财政部门或师、团场，省级财政部门不得占压、滞留中央补助资金。
三、各地要严格按照规定使用中央补助资金
中央补助资金要严格按照财政部规定用途使用，主要用于补助廉租住房保障工作中的租赁补贴开支，用于租赁补贴开支后仍有结余的，可以用于购买、改建、租赁廉租住房支出。省级财政部门要积极主动配合有关部门及时下达购买、改建、租赁廉租住房计划，确保中央补助资金用于租赁补贴以及购买、改建、租赁廉租住房。各地不得将中央补助资金用于弥补廉租住房保障工作经费以及其他开支。各地购买、改建和租赁廉租住房，应编制政府采购预算，并纳入政府采购范围。其中，购买廉租住房可以购买旧房，也可以购买新房。
四、各地要加强中央补助资金专项管理
地方各级财政部门要加强中央补助资金专项管理，实行分账核算。任何部门和单位均不得将应在国库核算的中央补助资金，转移到财政专户或单位银行账户核算，严禁将中央补助资金公款私存或计入个人账户。违反上述规定的，一律视同“小金库”处理。
五、各地要积极筹措廉租住房保障资金
按照国发〔2007〕24号文件规定，廉租住房保障工作由省级负总责、市县抓落实。为此，各地要切实加强住房公积金增值收益管理，确保该项资金扣除计提贷款风险准备金和管理费用后的余额全部用于廉租住房保障；要落实好土地出让净收益用于廉租住房保障的资金；加大一般预算支持廉租住房保障的资金力度；省级财政部门要安排适当资金，对财政困难市县廉租住房保障工作给予必要的资金支持。
六、各地要积极配合专员办做好中央补助资金审核上报工作
为确保中央补助资金及时分配下达，省级财政部门要积极配合专员办做好中央补助资金审核上报工作，严格按照规定时间，会同同级廉租住房行政主管部门、民政部门，将本地区上年度廉租住房保障户数、廉租住房保障方式以及廉租住房保障资金支出等相关资料加盖部门印章、附文字说明，并提交专员办审核认定后，向财政部、住房城乡建设部、民政部报送。逾期不报送的，视同该地区自动放弃申请中央补助资金。
为确保2010年中央补助资金及时下达，省级财政部门要会同廉租住房行政主管部门、民政部门，认真、如实填报《省（自治区、直辖市、新疆兵团）2009年廉租住房保障情况表》（附件1）、《省（自治区、直辖市、新疆兵团）2010年廉租住房保障计划表》（附件2）和《省（自治区、直辖市、新疆兵团）截至2009年底中央廉租住房保障专项补助资金收支情况表》（附件3），加盖相关部门印章后，将附件1于2010年2月28日之前，提交专员办审核认定，并于2010年3月31日之前，将经专员办审核认定后的附件1和附件2、附件3及相关文字说明报送财政部一式一份。同时，附带电子文档或发送电子邮件（gaofeng@mof.gov.cn）。相关省级财政部门要按照本通知要求，提前做好相关工作，严格按规定时间向专员办及财政部报送相关数据和资料。
附件：1.____省（自治区、直辖市、新疆兵团）2009年廉租住房保障情况表（略）
2.____省（自治区、直辖市、新疆兵团）2010年廉租住房保障计划表（略）
3.____省（自治区、直辖市、新疆兵团）截至2009年底中央廉租住房保障专
项补助资金收支情况表（略）
财 政 部
二○○九年十二月二十三日