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海南省加快积压房地产产权确认工作实施办法

时间:2024-07-10 23:06:33 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9258
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海南省加快积压房地产产权确认工作实施办法

海南省人民政府


海南省加快积压房地产产权确认工作实施办法
海南省人民政府



第一条 为加快处置积压房地产,及时理顺房地产产权关系,保护投资者和消费者的合法权益,根据国家有关法律、法规的规定和海南省人民代表大会常务委员会《关于加快积压房地产产权确认工作的决定》精神,结合本省实际,制定本办法。
第二条 本省范围内的积压商品房、停缓建工程、闲置土地和消费者购买的商品房,未办理有关产权登记手续的,适用本办法。
本办法所称积压商品房是指房地产开发经营企业在1998年12月31日前已办理竣工验收手续,或者在1996年12月31日前办理施工许可手续、1998年12月31日前竣工但未验收,并尚未出售的商品房。
本办法所称停缓建工程是指房地产开发经营企业在1996年12月31日前办理施工许可手续、1998年12月31日前停工的房地产项目。
本办法所称闲置土地是指:
(一)土地使用者依法取得土地使用权后,未经原批准用地机关同意,超过规定期限未动工开发建设的建设用地;
(二)国有土地有偿使用合同没有规定动工日期的,自国有土地有偿使用合同生效之日起满1年未动工开发建设的土地;
(三)开发建设面积占应当开发建设总面积不足1/3,或者已投资额占总投资额不足25%,未经批准中止开发建设连续满1年的土地。
本办法所称消费者购买的商品房是指消费者购买的1998年12月31日前竣工的商品房。
第三条 省、市、县、自治县房产管理部门和土地行政主管部门(以下统称房产土地管理部门)分别负责处理积压房地产工作中的房产和土地权属的确认工作。
第四条 有下列情形之一的,权益人可依照本办法向房地产所在市、县、自治县的房产土地管理部门提出确权申请:
(一)已竣工但未取得房屋所有权证,或者已开发建设但未取得土地使用权证的;
(二)房地产转让尚未办理产权过户登记手续的;
(三)抵押权人和抵押人清偿到期债务时双方依法达成书面协议以抵押房地产作价抵债的;
(四)债权人和债务人双方协议以房地产清偿债务或者债权转股权的;
(五)持有行政复议决定、人民法院或者仲裁机构的确认权属法律文书未办理产权登记的;
(六)其他房地产产权不明确需要申请确权的。
第五条 适用本办法进行房地产产权确认的房地产权益人应当自本办法发布之日起60个工作日内分别向所在市、县、自治县的房产土地管理部门申请办理有关产权登记手续。
第六条 在规定的产权登记期限内,房地产权益人申请登记的,应当提供相关资料和证明材料,经房产土地管理部门审查符合国家有关规定的,县级以上人民政府应当及时登记核发土地使用权证书,房产管理部门应当及时登记核发房屋所有权证书。
房产土地管理部门如对申请人提供的相关资料和证明材料有疑义,应当在省政府指定的省级媒体上发布产权异议征询公告,并在已交付使用的有关住宅小区(大厦)张贴。
公告的主要内容包括:房地产的名称、位置及四至、面积、建设情况、产权申请人、提出异议的期限、受理异议机关。提出异议的期限不得少于60日。
与房地产产权有利害关系的单位或者个人,应当在产权异议征询公告规定的期限内向受理异议机关提出书面异议申请并填表登记。
经受理异议机关审查,异议不成立的,按规定给予办理有关产权登记手续;异议成立的,不予办理有关产权登记手续,并以书面形式通知异议申请人。
第七条 凡是房地产开发企业能够提供土地使用权证书和竣工验收手续的积压商品房,可给予发放分栋房屋所有权证书。对停缓建工程,凡是房地产开发企业提供土地出让或者转让证明文件,规划部门出具符合城市规划意见的,可办理土地使用权登记手续。
第八条 涉及同一房地产的开发企业、投资者、债权债务人,能够达成产权分配比例协议、提供土地使用权证书的,可按其协议比例办理产权登记手续。
第九条 在房产买卖过程中,房地产开发企业已办理分栋房屋所有权证书,房地产经营企业或者消费者已按国家规定履行办证义务的,只要提供房产买卖合同、付款凭证等证明材料,房产管理部门可直接给房地产经营企业或者消费者办理转移登记发证手续;房地产开发企业无力办理分
栋房屋所有权证书的,由房产管理部门代为办理并保存,待有关部门追缴全部费用后,再将房屋所有权证书发放给房地产开发企业。
消费者未缴足房价款的,由房产管理部门代收购房款,待达到购房合同约定的办证条件后,可按前款规定办理有关产权证书。
第十条 房产所有权或者土地使用权抵押合同依法成立,担保债务到期不能清偿,抵押人和抵押权人书面协议以抵押物作价抵债,抵押权人向房产土地管理部门提供他项权证登记文件和以抵押物抵债的书面协议的,可办理房屋所有权或者土地使用权变更登记手续。
以土地使用权或者房屋所有权抵押贷款,未办理抵押登记手续,双方对抵押的效力没有异议,且不涉及第三人权益,抵押当事人提供土地使用权证书或者房屋所有权证书、抵押协议书的,可办理抵押登记手续。
第十一条 房地产开发经营企业销售给消费者商品房,消费者已基本付清购房款后,房地产开发经营企业又将该商品房设定抵押贷款的,可按本办法第九条规定为消费者办理产权登记手续。
第十二条 依法出让的土地,因政府及有关部门的原因未颁发土地使用权证书,土地使用者已投入一定开发资金并转让或者多次转让,现时受让人提供政府批文、红线图、出让或者转让合同和付款凭证的,可依法直接为现时受让人办理过户登记手续,核发证书。
第十三条 土地使用者申请分割转让土地登记,所提供的产权证明材料真实、合法,双方对转让合同效力无异议,且不涉及第三人权益的,可依法办理过户登记手续。
第十四条 以划拨土地使用权进行联营合作、转让的,在办理土地使用权过户登记前应当依法办理土地出让手续,补交土地出让金。确无能力交付出让金的,可由受让人提交延期付款承诺书,先予以办理过户手续,由有关部门继续追缴所欠款项或者作其他处理。
第十五条 因未足额缴交土地出让金而未取得土地使用权证书的房地产开发经营企业,土地行政主管部门应当令其限期缴纳。逾期不缴纳的,按已缴纳金额办理相应面积的土地使用权登记手续。
第十六条 房地产转让人拖欠税款,但最终受让人已缴纳其应缴税款的,房产土地管理部门应当为最终受让人办理有关产权登记手续。房地产转让人拖欠的税款,由税务机关依法予以追缴。
第十七条 对房屋所有权和土地使用权有异议的,由当事人协商解决;协商达不成协议的,由县级以上人民政府按规定处理。当事人对处理决定不服的,可依法申请行政复议或者向人民法院起诉。
人民法院依法查封的房产、土地,超过审判结案规定期限的,县级以上人民政府房产土地管理部门提前通知人民法院后,可根据有关规定办理确权登记手续。
第十八条 经行政复议机关、司法机关或者仲裁机构确认产权转移的,权益人可凭行政复议决定文件、人民法院或者仲裁机构的法律文书,到房产土地管理部门办理产权登记手续。
第十九条 依照本办法确权而暂缓办理的有关手续,有关部门可采取其他措施补办或者作其他处理。
第二十条 土地、房产、规划、建设、工商、税务、银行及其他有关机关,应当各司其职,互相配合,共同做好积压房地产产权登记确认工作。
第二十一条 本办法具体应用问题由海南省处置积压房地产工作小组办公室负责解释。
第二十二条 本办法自发布之日起施行,处置积压房地产工作结束后废止。



1999年12月21日
关于逾期付款违约金等计算时限的法律思考


湖北省宜昌市中级人民法院 何 云



在审判实践中,对逾期付款违约金、利息和迟延履行金的计算方法主要有四种:一是计算到起诉之日;二是计算到裁判生效之日;三是计算到裁判文书中指定的履行期限;四是计算到实际给付之日。这几种计算方法的主要特点是:对行为阶段不加区分地用违约金或利息等一种责任方式计算到某一期限。
上述各种方法均有一定道理,但又存在一定理论和实践缺憾。笔者以为,在不同的责任阶段应采用不同的责任方式:违约金应计算到裁判确定之日;利息计算至裁判文书指定的履行期内的实际给付之日;迟延履行金计算至实际给付之日。以某买卖合同为例,判决中对违约金、银行利息和迟延履行金的严谨表述应分别为:⒈甲商场向乙公司支付电器款×××万元;⒉甲商场按日千分之×向乙公司承担从××××年×月×日至本判决确定(终审裁判可用“生效”)之日期限内的违约金×万元;⒊上列一、二项之款,限甲商场于接到本判决书之次日起15日内履行完毕,并从本判决确定之次日起按日万分之二点一的利率承担至履行期内的实际给付日的银行利息。逾期则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条加倍付息之规定办理。

现对该种计算和表述方法的合理性作一具体分析,并兼议其它计算方法的不足如下:

一、有利于公平界定义务人的法律责任

研究义务人承担的责任,须依照法律规定或合同约定对给付义务发生到终止各个阶段或时段的事实状态进行具体分析,以公平界定义务人承担的法律责任。

从合同确定的履行日经过诉讼直至义务人实际给付,其间有一个相当长的过程,并表现为三个不同的责任阶段:一是从合同履行日到裁判确定日,承担的是违约责任,责任方式是违约金,责任幅度是合同约定的千分之几的违约金比例或法定的日万分之二点一;二是从裁判确定之次日到法律文书指定的履行期满日,承担的是赔偿责任,责任方式是银行逾期还款的利息,责任幅度为日万分之二点一;三是从法律文书指定的履行期满之次日至实际给付日,承担的是迟延责任,责任方式是迟延履行金,责任幅度是民诉法规定的加倍罚息,即日万分之四点二。后两个不同责任的时限计算,均应以实际给付日为终点。如某二审判决书指定义务人于接到本判决书之次日起三十日内履行完毕,若义务人于第十日就给付完毕,则银行利息只能计至第十日。

上述分析表明,确定义务人的违约等责任应分清履行阶段,对其在不同阶段中的行为,分别确定不同的责任性质、方式和幅度。

当前,有相当一部分的裁判文书,不分阶段地采用一种责任形式把违约金等计算至裁判文书指定的履行期日或实际给付日,这既不符合法律规定,也构成了对义务人承担责任的不公平。因为从法律责任的性质分析,违约责任应终结于裁判确定之日,义务人在法律文书指定期限内未履行的行为就不属于违约行为,其承担责任的性质和幅度,只能是赔偿对方逾期还款的银行利息损失,而不能用违约金来替代。由于该赔偿利息的利率一般低于合同违约金比例,又略高于一般正常利息,这对权利人和义务人来讲,都是公平的。

二、有利于维护权利人的合法权益

违约行为时间的长短,一定程度上决定了对方损失的多少。就给付金钱的案件来说,只要违约方一天未履行给付义务,权利方的资金损失——利息就客观存在,也因未收回资金而无法进行其他经营活动,影响预期利益的实现。由于案件从起诉到判决,从一审到二审甚至再审,时间间隔相当长,有的甚至长达几年,如果不把审理期间的违约金和实际给付期间的利息损失分别计算进去,权利方的客观损失和预期利益损失就难以补偿和实现,这对无过错方无疑是极不公平的。

当前,有些裁判文书忽视权利人的损失是从合同履行日一直延续到义务人实际给付日止这一资金运行的实际状况,如前述第一种方法只把违约金计至起诉之日止;或者不考虑裁判确定或生效之日至法律文书指定履行期日这一阶段的银行利息。这样做显然损害了权利人的实际利益。

有学者为把违约金计算至起诉之日作如下辩解:作为原告的当事人在起诉时,把违约金数额只计算到起诉之日,本着不诉不理的原则,法院当然只能根据其诉讼请求来确定违约金的止算期限。笔者认为,对这个问题应具体分析。因为在现实中,原告对违约金计算至起诉时的原因是复杂多样的,但多数或主要是为了明确诉讼标的额。由于原告无法确定案件审结的具体时间,也无法断定判决生效后何时能实际履行,其对违约金的计算当然只能算至起诉之日。当然,也存在原告人权利意识不强或主观上疏忽的情况;有的则是寄希望法院能在短期内审结并迅速执行而不过分计较。但不管是哪种情况,只要不是以调解方式结案,或者当事人没有明确表示放弃审理期间违约金追究的,就应当予以计算,不能片面认为原告方已放弃了权利。笔者注意到,最高人民法院1988年5月4日作出的(1987)法经上字第5号民事判决书,就是一份把违约金计算至判决确定之日的民事判决。该判决第四项确定当事人“按原判决增付给对方上诉期间(自1987年2月16日起至1988年5月4日止计444天)延期付款的滞纳金”。这一做法值得称道。

也有学者主张对裁判确定或生效之日至文书指定履行期日这一时段的银行利息不予考虑,其理由根据是:这是法律确认或法官行使自由裁量权给予义务人的履行宽限期。笔者认为这种观点欠妥。首先,给义务人履行的宽限期,应只限于时间上的权利,而不能延伸到资金利益上。其次,资金损失是客观存在的,不由义务人承担,就归权利人承担,而将责任分配给无过错的权利方是不合理的。再次,现行合同法未再沿用原经济合同法第三十二条有关宽限期的提法,失去了法律基础。最后,当前许多裁判文书中的宽限期超过了十日,有的长达数月。如最高人民法院(1995)经终字第83号民事判决书,则确定了“于本判决送达之日起六个月内付清”的履行期。由于送达时间具有不确定性,这里的六个月实际上可能远远超过六个月。如此过长的时间而不计算银行利息,则会加重权利人的利息损失。因此,该号文书明确判决义务人“支付450万元本金从1994年9月起至给付之日的利息和加息”。避免了不合理因素。

三、有利于准确计算违约金的数额

违约金的数额确定之后,义务人不即日给付或不在指定期间内履行,该数额则成为计算银行利息和迟延履行金的基数。故违约金应在裁判作出时明确具体数额,而不是在裁判中抽象地告知计算方法或公式。对违约金计算至裁判确定之日,而不采用前述的第二种方法计算到裁决生效之日,也是为了保证数额计算上的准确性、明确性。

由于裁判确定之日是不变之日,即法律文书署明的具体日期,是明确无误、确定不变的时间概念。以此为时限,可以准确无误地计算出违约金的具体数额,确定义务人的违约责任,而判决生效之日会因审级不同而确定性不明。就二审裁判和最高人民法院的文书而言,裁判确定之日与裁判生效之日是同一的,二者在时间概念上只是表述方式的不同而已,但就一审裁判文书来讲,二者则存在很大的时间差。可以说,一审裁判的生效时间,是一种动态的、可变的、不确定的时间概念。因为一审民事判决的生效时间,上诉的案件生效日取决于二审裁判,不上诉的案件则取决于上诉期满。而上诉期满的实际时限并非文书确定的15日,且15日又需以裁判文书送达之次日起计,送达之日又须依最后一方收到文书的当事人签收为准。遇到集团诉讼案件送达或公告送达的,计算则更为麻烦,生效时间更不具体。以致在裁判确定或制作法律文书时,对实际生效时间无法确定。故以此来计算违约金数额是无法具体明确的。二审裁判文书的生效时间虽然明确,但若二审是维持原判的,那么违约金计算的时间还得回转到一审判决有抽象计算公式上去,这样做,不仅计算复杂,还易漏计二审期间的违约金。所以说,把判决生效之日作为计算违约金时限的方法是不可取的。

由于违约金计算至判决确定之日,履行期内的银行利息和履行期外的迟延金都计算到实际给付之日,保证了计算时间的起止分明,计算比例和幅度一清二楚,使义务人承担的责任数额明确具体,避免在履行时可能发生的计算争议,便于案件的履行和执行。

四、有利于敦促义务人自觉履行裁判义务

裁判确定之次日后的利息计算至实际给付之日,由于这时银行利息是比照逾期付款的银行最高利率确定的,具有一定的处罚性质,其责任幅度高于银行的正常贷款利息,客观上起到了敦促债务人早日履行裁判义务的作用。如果只计算到裁判确定或生效之日,而生效后的履行期里不产生任何经济责任,相反还能占到便宜,那么利益会驱使债务人想方设法地故意拖延给付义务,直至期满的最后一日,使裁判得不到及时有效的执行。同样,如果利息在履行期内不计至实际给付之日,而是算至裁判文书指定履行期的最后一日,这除了对义务人不公平,同样会影响其履行的积极性和主动性。因为利息已计至最后一日,早还也不能减轻责任,哪还有及时履行的经济价值和动力呢?有学者认为,此时义务人若不履行,则可能承担民诉法第二百三十二条所规定的加倍支付延迟期间的债务利息的责任。笔者觉得这一观点同样混淆了前述不同阶段中的责任性质,因为民诉法第二百三十二条只适用于逾期不履行,而不能针对履行期内的拖延行为。


广州市司法局行政规范性文件管理规定

广东省广州市司法局


关于印发《广州市司法局行政规范性文件管理规定》的通知


穗司发〔2009〕147号


局属各单位、机关各部门:

《广州市司法局行政规范性文件管理规定》已经2009年12月10日局长办公会议审议通过,现印发给你们,请遵照执行。执行中遇到问题请及时向市局政策法规处反映。





二〇〇九年十二月二十四日



广州市司法局行政规范性文件管理规定

(经2009年12月10日局长办公会议审议通过)



第一条 为规范本局行政规范性文件的管理工作,根据《广东省行政机关规范性文件管理规定》和《广州市行政规范性文件管理规定》等有关规定,结合本局实际,制定本规定。

第二条 本规定所称行政规范性文件,是指本局依法制定并公开发布的,涉及公民、法人或者其他组织的权利、义务,在一定时期内反复适用,在效力范围内具有普遍约束力的文件。

对公民、法人和其他组织没有直接影响的内部管理制度、向上级机关的请示和报告、对具体事项所作出的行政处理决定等不符合前款规定条件的文件,不适用本规定。

第三条 本规定所称的单位是指本局履行有关行政职能的内设机构、市劳教局等局属单位。

第四条 本规定适用于本局行政规范性文件的制定、公布、清理、修订、废止和解释等工作。法律、法规、规章和上级机关行政规范性文件另有规定的,从其规定。

第五条 各单位根据职责权限和实际需要制定行政规范性文件,应当事先向局政策法规处书面报送有关项目计划,内容包括:文件名称、制定目的和依据、必要性和可行性分析、起草工作安排等。

局政策法规处根据各单位提交的项目计划,统筹安排有关行政规范性文件审核、审议、送审和统一发布等工作。

第六条 因情况紧急必须立即制定行政规范性文件的,应当根据实际需要及时开展有关工作。

第七条 行政规范性文件由报送项目的单位负责起草,根据实际需要也可以由局政策法规处组织有关单位共同起草。

第八条 起草行政规范性文件应当进行调研论证,以适当方式征求社会公众、行政相对人、相关部门和机构的意见,听取并反馈收集到的意见,协调和处理好重大分歧意见。

第九条 起草单位完成草拟的行政规范性文件稿,应当送交局政策法规处进行审核,送审时提交下列材料及其电子文本各一份:

(一)行政规范性文件初稿;

(二)起草单位的送审说明(包括制定目的、依据、主要内容和重大分歧意见的协调情况等);

(三)征求意见情况的有关材料(包括征求意见的范围和方式、对意见分析、采纳情况的说明等材料);

(四)起草依据的目录和有关条文;

(五)应按要求提交的其他材料。

第十条 对行政规范性文件初稿进行审核的主要内容是:

(一) 是否具有制定权限;

(二) 是否具有必要性、可行性根据;

(三) 内容是否符合宪法、法律、法规、规章、国家政策和上级机关行政规范性文件的规定;

(四) 是否符合制定程序和技术要求;

(五) 其他需要审核的内容。

第十一条 行政规范性文件初稿经审核后,分别按下列规定处理:

(一) 超出制定权限的,无必要性、可行性根据的,或者主要内容同宪法、法律、法规、规章、国家政策或上级机关行政规范性文件的规定相抵触的,退回起草单位,并说明理由;

(二)制定时机尚未成熟的,建议时机成熟时再提交审核;

(三)内容需要作大幅度修改的,提出修改建议,由起草单位修改后再行送审,时间紧迫的,局政策法规处可参与共同修改。

(四)内容修改幅度不大的,由局政策法规处组织修改,并将修改意见反馈给起草单位;

(五)有关调研论证、征求意见、协调和处理重大分歧工作有欠缺的,由起草单位按要求补做后再行送审,时间紧迫的,由局政策法规处组织开展相关工作。

第十二条 局政策法规处与起草单位对行政规范性文件初稿的审核处理意见存在分歧,经协调未能达成一致的,报由局领导决定。

第十三条 行政规范性文件初稿通过审核后,由局政策法规处提请召开局长办公会议进行审议。审议时,起草单位或局政策法规处应当对起草情况和有关问题作出说明。

第十四条 行政规范性文件初稿经审议通过后,认为不需要修改的,直接作为送审稿由局长签署,按规定送市政府法制办公室审查;认为需要修改的,按要求修改后形成送审稿由局长签署,按规定送市政府法制办公室审查。

第十五条 局政策法规处应及时了解行政规范性文件送审稿的审查进度,并根据审查情况和意见做好后续工作。

第十六条 通过市政府法制办公室审查的行政规范性文件,经局长签署后,由本局公开发布的事项由局办公室负责办理;报送市政府核对和统一发布的事项由局政策法规处负责办理。

第十七条 行政规范性文件的解释工作由起草单位具体负责。需要以局名义对外作出的书面解释,发文前应经局政策法规处审核。

第十八条 行政规范性文件有效期自发布之日起最长不得超过五年。届满需继续实施的,负责起草或实施的单位应于有效期届满前7个月对规范性文件的实施情况进行评估、论证,需要修订后继续实施的应当提出修订意见。

第十九条 局政策法规处负责组织行政规范性文件的定期清理工作。各单位应当根据实际情况的变化或制定依据的调整,随时清理所起草的行政规范性文件,提出相应的修订或废止意见。

第二十条 行政规范性文件的修订和废止,依照行政规范性文件制定的有关程序进行。

第二十一条 局政策法规处负责行政规范性文件管理的监督检查工作。

第二十二条 违反行政规范性文件管理规定,情节严重的,依照有关规定追究责任。

第二十三条 由本局负责的地方性法规、行政规章和政府规范性文件的起草等工作,参照本规定进行。

第二十四条 本规定自2010年1月1日起施行,《广州市司法局规范性文件制定程序规定》同时废止。