二手房买卖合同纠纷办案小结

作者：陈召利 主页：www.law-god.com


最近接连处理多起二手房买卖合同纠纷案件，笔者发现，房地产经纪机构的不规范操作和房屋交易双方的法律风险意识淡薄是纠纷发生的主要原因，令人深思。本文将重点分析其中几个较为普遍发生的法律问题，希望对广大房屋交易双方有所借鉴和启迪。
一、 房屋中介机构操作不规范
1．委托合同签订不规范
一般来说，房地产经纪机构应当与房屋买卖交易双方分别签订委托合同，但是，在实践中，房地产经纪机构往往与房屋买卖双方一同签订一份合同，多称为“房屋买卖委托合同”或“‘房地产买卖契约’补充协议”，将房屋买卖合同与房屋买卖委托合同的内容混在一起，内容约定多含糊不清、“缺斤少两”。
2．逃避居间义务
房地产经纪机构在南京市房产交易市场办理产权证时不在《南京市房地产买卖契约》（现变更为《南京市存量房买卖合同》）上签字盖章，不如实将双方的权利义务反映在合同上，逃避居间义务。这样一旦发生纠纷，买卖双方经常会就房屋买卖合同是否成立以及如何履行发生争议。
根据市政府办公室2007年7月12日转发市房产局《南京市存量房网上交易管理办法》规定，从2007年9月1日起，本市主城区存量房实行网上交易管理，存量房交易资金监管也一同实行。存量房实行网上交易，买卖双方签订《南京市存量房买卖合同》后，如需贷款的要先将贷款资料提交银行初审，其他交易程序基本没有变化，只是将原来手工填写的（《南京市房屋权属登记申请书》存量房交易类）改为从网上打印。由房地产经纪机构促成交易的，由经纪机构提供打印服务。如房地产经纪机构无法提供上述打印服务，则不具备合法的房地产经纪资质。
在此，提醒广大房屋买卖双方对房地产经纪机构的不规范操作提高警惕，选择正规的房地产经纪机构，以免自己的权利被非法侵害。
二、 房屋买卖合同的内容不完整
如上所述，房地产经纪机构通常没有以居间人的身份协助房屋买卖双方签订房屋买卖合同，而是与房屋买卖双方一同签订一份房屋买卖中介合同，对中介费用（即报酬）的计算方式和支付方式作了明确约定，而对房屋买卖合同的具体内容语蔫不详。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定和目前的实践操作，一般来说，二手房买卖合同应当包括当事人的名称或姓名住所、标的、价款、履行期限、地点、方式、违约责任和解决争议的方式、合同生效、中止、终止或解除条款、合同的变更与转让和附件等8项内容。
房屋买卖合同中应明确房屋的位置、产权归属、面积、结构、格局、装修、质量及附属设施等；房屋的物业管理费用及其他交费状况和房屋相关文书资料的移交。其次，价款是合同中最重要的条款，合同中应主要写明总价款、付款方式、付款条件、如何申请按揭贷款、定金、尾款等。双方还要明确按国家规定缴交各自应当缴交的税费和杂费；如果双方另有约定，则应当在合同中明确这一约定。再次，合同中应写明合同签订的期限、支付价款的期限、交付房屋的期限等。交房时间、条件、办理相关手续的过程亦应在合同中明确写明。支付价款的方式，应明确以现金还是支票支付，付款是一次付清或分期交付以及缴纳定金的时间、数额、分期付款的步骤、时间和数额等。
在此提醒购房者，房款的支付时间应当与房屋的交付步骤相协调，有效地控制风险，避免出现房款已经全部支付但售房人尚未履行全部义务的情形，否则，一旦售房者违约，购房者将难以得到救济。笔者曾碰到房屋买卖双方约定总房价包括装修和附属设施，但是在房屋交付前买卖者较房款全部交付给售房者，待交房时发现房屋内的装修和附属设施被一洗而空，此时售房人早已“失踪”。
三、 房屋买卖合同补充协议的效力不确定
在房屋买卖过程中，经常发生合同签订后一方反悔不愿买房或者购房的情形。但是，买卖双方常常对是否解约不签订书面的协议。这样一旦发生纠纷，买卖双方是否解约以及哪一方存在过错较难认定。这样，房屋中介人员的证言就起到较大的决定性作用，但是房屋中介人员很难保持中立的状态，而且是否愿意作证也存在疑问。
在此，笔者建议，房屋买卖双方应当在房屋买卖合同中对补充协议的效力作出限制，明确约定只有签订书面的补充协议，才具有法律效力，从而减少争议的发生。


黑龙江省人大常委会


黑龙江省矿山安全处罚条例（修正）
黑龙江省人大常委会


（1993年11月23日黑龙江省第八届人民代表大会常务委员会第六次会议通过 根据1997年4月25日黑龙江省第八届人民代表大会常务委员会第二十七次会议通过的《关于修改〈黑龙江省矿山安全处罚条例〉的决定》修正）

条例
第一条 为促进矿山安全生产，保护矿山职工人身安全和健康，根据《中华人民共和国矿山安全法》、《中华人民共和国矿山安全法实施条例》规定，结合本省实际，制定本条例。
第二条 在本省行政区域内违反矿山安全法律、法规的，除法律、法规另有规定外，均按本条例处罚。
第三条 矿山企业未按照规定对职工进行安全教育、培训分配上岗作业的，责令改正，每有一人，处以矿山企业（含采矿个体户，下同）二百元罚款，对弄虚作假的，加倍罚款，一次罚款数额合计不得超过四万元；造成严重后果的，处以矿山企业四万元罚款。在岗人员中，有30％以
上未按照规定进行安全教育、培训的，提请县级以上人民政府决定责令停产整顿。
第四条 矿长（含矿务局局长、矿山公司经理）、专职安全工作人员不具备安全专业知识的，特种作业人员未取得操作资格证书上岗作业的，责令限期改正；逾期不改正的，提请县级以上人民政府决定责令停产，调整配备合格人员后，方可恢复生产。
第五条 在矿山勘探、建设和生产作业中，有下列情形之一的，责令限期改正，并处以罚款；逾期不改正的，提请县级以上人民政府决定责令停产整顿：
（一）未按照规定使用或者使用不合格的用于采掘、支护、装载运输、起重提升、照明、供电、通讯、通风、防治瓦斯、防排水、消防火、空气压缩、爆破、防治井喷以及经有关主管部门认定的其他有特殊安全规定的设施、设备、器材的，每有一项，处以矿山企业二千元至三千元罚款
；
（二）未按照规定使用或者使用不合格的报警器、自救器、安全帽、防尘（毒）口具或者面具以及防护鞋、防护服等防护用品和救护器材的，每有一项，处以矿山企业五百元至一千元罚款；
（三）未按照规定使用或者使用不合格的有毒有害物质检测器、测风仪、测尘仪等各种安全仪器仪表的，每有一项，处以矿山企业一千元至二千元罚款。
前款所列情形造成严重后果的，处以矿山企业二万元至五万元罚款。
第六条 矿山建设工程的安全设施未经验收或者验收不合格，擅自投入生产的，由劳动行政主管部门会同管理矿山企业的主管部门责令停止生产，并由劳动行政主管部门处以矿山企业五万元罚款；造成严重后果的，处以矿山企业五万元至十万元罚款；拒不停止生产的，由劳动行政主管
部门提请县级以上人民政府决定由有关部门吊销其采矿许可证和营业执照。
第七条 矿山企业有下列情形之一的，责令限期改正，并处以罚款；逾期不改正的，由劳动行政主管部门提请县级以上人民政府责令停产整顿或者由有关部门吊销其采矿许可证和营业执照：
（一）对机电设备、矿用器材、安全检测仪器未按照规定定期检查、维修，并未建立技术档案的，处以矿山企业二千元至三千元罚款；
（二）对非负责设备运行人员操作设备，非值班电气人员进行电气作业，操作电气设备的人员没有绝缘保护，检修电气设备时带电作业的，处以矿山企业一千元至二千元罚款；
（三）井下采掘未编制作业规程或者未按照作业规程的规定进行管理的，处以矿山企业二千元至三千元罚款；
（四）露天采剥工作面阶段高度、宽度、边坡角和最终边坡角不符合设计要求和安全规定的，处以矿山企业一千元至二千元罚款，采剥作业和排土作业对深部或者邻近矿山造成危害的，处以矿山企业五千元至一万元罚款；
（五）违反规定携带烟草和点火用具进入煤矿和其他有瓦斯爆炸可能性的矿井的，处以矿山企业二千元至三千元罚款；
（六）未经管理矿山企业的主管部门批准，在有瓦斯突出、冲击地压、地温异常或者有热水涌出的地区，以及在水体下面和需要保护的建筑物、构筑物、铁路下面从事开采活动的，处以矿山企业五千元至一万元罚款；
（七）未按照矿山安全规程和技术规范的规定对有自然发火可能性的矿井采取预防措施的，处以矿山企业三千元至五千元罚款；
（八）井下采掘作业未按照矿山安全规程和技术规范规定，在有透水可能性以及发现透水征兆的地点采取探、放水措施的，处以矿山企业八千元至一万元罚款；
（九）矿井通风系统、通风瓦斯管理制度和井下风量、风质、风速、作业环境的气温以及有毒有害物质的浓度不符合矿山安全规程规定的，处以矿山企业二千元至五千元罚款；
（十）对地面、井下产生粉尘地点未采取防尘措施，粉尘浓度超过国家标准的，处以矿山企业二千元至五千元罚款；井下作业点风动凿岩机干打眼的，处以矿山企业一千元至二千元罚款。
前款所列情形造成严重后果的，处以矿山企业一万元至二万元罚款。
第八条 矿山企业有下列情形之一的，责令改正，并处以矿山企业五百元至二千元罚款：
（一）对有粉尘的作业点，每月检测少于二次的，对呼吸性粉尘每季度检测少于一次的；
（二）对有三硝基甲苯的作业点，每月检测少于一次的；
（三）对有放射性物质的作业点，每月检测少于三次的；
（四）对有其他有毒有害物质的作业点，井下每月检测少于一次，地面每季度检测少于一次的。
前款所列情形造成严重后果的，处以矿山企业五千元至一万元罚款。
第九条 矿山企业提取或者使用安全技术措施专项费用不足规定数额的，责令改正。不足规定数额80％的，处以矿山企业1万元罚款；不足规定数额65％的，处以矿山企业三万元罚款；不足规定数额50％的，处以矿山企业5万元罚款，并提请县级以上人民政府决定责令停产整顿
。
未按照规定提取或者使用安全技术措施专项费用造成严重后果的，处以矿山企业5万元罚款。
第十条 矿山企业发生重伤、死亡事故后，未按照规定在24小时内报告企业所在地劳动行政主管部门和管理矿山企业的主管部门的，由劳动行政主管部门处以矿山企业三千元至五千元罚款；对故意隐瞒事故或者隐瞒事故真相的，处以矿山企业二万元至三万元罚款。
第十一条 拒绝矿山安全监督人员现场检查的，责令其接受检查，并处以矿山企业三千元至五千元罚款。
第十二条 依据本条例受到行政处罚的当事人，自收到行政处罚决定书之日起15日内，到指定的银行缴纳罚款；到期不缴纳罚款的，每日按照罚款数额的3％加处罚款。
第十三条 县级劳动行政主管部门，可以决定二万元以下罚款，超过二万元不足五万元的，报市（行署）劳动行政主管部门批准。
市（行署）劳动行政主管部门，可以决定五万元以下罚款，超过五万元的罚款，报省劳动行政主管部门批准。
第十四条 当事人对行政处罚决定不服的，可以依法申请行政复议或者向人民法院提起行政诉讼。
当事人对行政处罚决定逾期不申请行政复议，也不向人民法院提起行政诉讼，又不履行的，作出行政处罚决定的机关，可以申请人民法院强制执行。
第十五条 矿山企业主管人员和直接责任人员违反矿山安全法律、法规规定，必须给予行政处分的，劳动行政主管部门和有关部门、工会组织可以提出处理建议，按照人员管理权限给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第十六条 矿山安全监督人员和安全管理人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊未构成犯罪的，给予行政处分，并调离现岗位；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第十七条 本条例规定的行政处罚，除本条例中有明确规定外，均由各级人民政府劳动行政主管部门执行。
第十八条 本条例所称造成严重后果是指发生一次重伤3人以上或者死亡事故。
第十九条 本条例应用解释，由省劳动行政主管部门负责。
第二十条 本条例自1994年5月1日起施行。

附：黑龙江省人大常委会关于修改《黑龙江省矿山安全处罚条例》的决定

（1997年4月25日黑龙江省第八届人民代表大会常务委员会第二十七次会议通过 1997年5月15日起施行）

决定
黑龙江省第八届人民代表大会常务委员会第二十七次会议决定对《黑龙江省矿山安全处罚条例》作如下修改：
一、第三条修改为：“矿山企业未按照规定对职工进行安全教育、培训分配上岗作业的，责令改正，每有一人，处以矿山企业（含采矿个体户，下同）二百元罚款，对弄虚作假的，加倍罚款，一次罚款数额合计不得超过四万元；造成严重后果的，处以矿山企业四万元罚款。在岗人员中
，有30％以上未按照规定进行安全教育、培训的，提请县级以上人民政府决定责令停产整顿。”
二、第四条、第五条合并为一条，作为第四条，修改为：“矿长（含矿务局局长、矿山公司经理）、专职安全工作人员不具备安全专业知识的，特种作业人员未取得操作资格证书上岗作业的，责令限期改正；逾期不改正的，提请县级以上人民政府决定责令停产，调整配备合格人员后，
方可恢复生产。”
三、第六条改为第五条，修改为：“在矿山勘探、建设和生产作业中，有下列情形之一的，责令限期改正，并处以罚款；逾期不改正的，提请县级以上人民政府决定责令停产整顿：
（一）未按照规定使用或者使用不合格的用于采掘、支护、装载运输、起重提升、照明、供电、通讯、通风、防治瓦斯、防排水、消防火、空气压缩、爆破、防治井喷以及经有关主管部门认定的其他有特殊安全规定的设施、设备、器材的，每有一项，处以矿山企业二千元至三千元罚款
；
（二）未按照规定使用或者使用不合格的报警器、自救器、安全帽、防尘（毒）口具或者面具以及防护鞋、防护服等防护用品和救护器材的，每有一项，处以矿山企业五百元至一千元罚款；
（三）未按照规定使用或者使用不合格的有毒有害物质检测器、测风仪、测尘仪等各种安全卫生检测仪器仪表的，每有一项，处以矿山企业一千元至二千元罚款。
前款所列情形造成严重后果的，处以矿山企业二万元至五万元罚款。”
四、第七条改为第六条，修改为：“矿山建设工程的安全设施未经验收或者验收不合格，擅自投入生产的，由劳动行政主管部门会同管理矿山企业的主管部门责令停止生产，并由劳动行政主管部门处以矿山企业五万元罚款；造成严重后果的，处以矿山企业五万元至至十万元罚款；拒不
停止生产的，由劳动行政主管部门提请县级以上人民政府决定由有关部门吊销其采矿许可证和营业执照。”
五、增加一条，作为第七条：“矿山企业有下列情形之一的，责令限期改正，并处以罚款；逾期不改正的，由劳动行政主管部门提请县级以上人民政府责令停产整顿或者由有关部门吊销其采矿许可证和营业执照：
（一）对机电设备、矿用器材、安全检测仪器未按照规定定期检查、维修，并未建立技术档案的，处以矿山企业二千元至三千元罚款；
（二）对非负责设备运行人员操作设备，非值班电气人员进行电气作业，操作电气设备的人员没有绝缘保护，检修电气设备时带电作业的，处以矿山企业一千元至二千元罚款；
（三）井下采掘未编制作业规程或者未按照作业规程的规定进行管理的，处以矿山企业二千元至三千元罚款；
（四）露天采剥工作面阶段高度、宽度、边坡角和最终边坡角不符合设计要求和安全规定的，处以矿山企业一千元至二千元罚款，采剥作业和排土作业对深部或者邻近矿山造成危害的，处以矿山企业五千元至一万元罚款；
（五）违反规定携带烟草和点火用具进入煤矿和其他有瓦斯爆炸可能性的矿井的，处以矿山企业二千元至三千元罚款；
（六）未经管理矿山企业的主管部门批准，在有瓦斯突出、冲击地压、地温异常或者有热水涌出的地区，以及在水体下面和需要保护的建筑物、构筑物、铁路下面从事开采活动的，处以矿山企业五千元至一万元罚款；
（七）未按照矿山安全规程和技术规范的规定对有自然发火可能性的矿井采取预防措施的，处以矿山企业三千元至五千元罚款；
（八）井下采掘作业未按照矿山安全规程和技术规范规定，在有透水可能性以及发现透水征兆的地点采取探、放水措施的，处以矿山企业八千元至一万元罚款；
（九）矿井通风系统、通风瓦斯管理制度和井下风量、风质、风速、作业环境的气温以及有毒有害物质的浓度不符合矿山安全规程规定的，处以矿山企业二千元至五千元罚款；
（十）对地面、井下产生粉尘地点未采取防尘措施，粉尘浓度超过国家标准的，处以矿山企业二千元至五千元罚款；井下作业点风动凿岩机干打眼的，处以矿山企业一千元至二千元罚款。
前款所列情形造成严重后果的，处以矿山企业一万元至二万元罚款。”
六、删去第八条、第九条、第十条、第十六条。
七、增加一条，作为第八条：“矿山企业有下列情形之一的，责令改正，并处以矿山企业五百元至二千元罚款：
（一）对有粉尘的作业点，每月检测少于二次的，对呼吸性粉尘每季度检测少于一次的；
（二）对有三硝基甲苯的作业点，每月检测少于一次的；
（三）对有放射性物质的作业点，每月检测少于三次的；
（四）对有其他有毒有害物质作业点，井下每月检测少于一次，地面每季度检测少于一次的。
前款所列情形造成严重后果的，处以矿山企业五千元至一万元罚款。”
八、增加一条，作为第九条：“矿山企业提取或者使用安全技术措施专项费用不足规定数额的，责令改正。不足规定数额80％的，处以矿山企业1万元罚款；不足规定数额65％的，处以矿山企业三万元罚款；不足规定数额50％的，处以矿山企业5万元罚款，并提请县级以上人民
政府决定责令停产整顿。
未按照规定提取或者使用安全技术措施专项费用造成严重后果的，处以矿山企业5万元罚款。”
九、第十一条改为第十条，修改为：“矿山企业发生重伤、死亡事故后，未按照规定在24小时内报告企业所在地劳动行政主管部门和管理矿山企业的主管部门的，由劳动行政主管部门处以矿山企业三千元至五千元罚款；对故意隐瞒事故或者隐瞒事故真相的，处以矿山企业二万元至三
万元罚款。”
十、第十三条改为第十五条，修改为：“矿山企业主管人员和直接责任人员违反矿山安全法律、法规规定，必须给予行政处分的，劳动行政主管部门或者有关部门，工会组织可以提出处理建议，按照人员管理权限给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。”
十一、增加一条，作为第十八条：“本条例所称造成严重后果是指发生一次重伤3人以上或者死亡事故。”
本决定自1997年5月15日起施行。
《黑龙江省矿山安全处罚条例》根据本决定作相应的修正，重新发布。



1997年4月25日