广东省广州市人民政府


广州市新建住宅小区物业管理办法
广州市人民政府


第一章 总 则
第一条 为加强新建住宅小区管理，维护业权人的合法权益，维持良的生活环境和社会秩序，根据国家有关规定，结合本市实际情况，制定本办法。
第二条 本市市区范围内新建的住宅小区或住宅组团适用本办法。
第三条 本办法所称新建住宅小区，是指实行城市综合开发，市政、公用设施配套建设比较齐全，用地面积2万平方米以上或建筑面积5万平方米以上的居住小区或住宅组团。
本办法所称住宅小区物业管理，是指对小区范围内的建筑物和构筑物及其设备、市政、公用、园林绿化、环卫、交通、治安等公共设施以及环境容貌等管理项目进行的维护、修缮和整治。
本办法所称的业主委员会，是代表和维护住宅小区内房地产、公用设施等的产权人和使用人合法权益的群众性自治组织。业主委员会由住宅小区内房地产、公用设施等的产权人和使用人选举产生。
本办法所称的住户，是指住宅或非住宅房屋的所有权人和使用人。
第四条 广州市建设委员会（以下简称市建委），负责本办法的组织实施。
住宅小区物业管理的行业管理工作归口市建委。
区建设主管部门具体实施辖区内住宅小区物业管理工作的业务指导和管理。
第五条 规划、国土、房管、市政、园林、环卫、公用、供电、工商、电信、公安等管理部门（以下简称专业管理部门）以及街道办事处，在各自的职权范围内，协同做好住宅小区的物业管理工作。

第二章 住宅小区的移交管理
第六条 住宅小区竣工综合验收合格后，方能办理移交管理手续。
第七条 在建的住宅小区，小区建设单位必须组织或委托有管理资格的住宅小区物业管理单位（以下统称物业公司）提前界入管理。办理售房手续时，小区建设单位必须向购房者提供入住管理公约。
第八条 未通过住宅小区竣工综合验收的住宅小区，在入住率达到50％以上时，住宅小区建设单位必须向所在区建设主管部门申报办理物业管理手续，并由建设单位或其委托的物业公司与业主委员会签订《住宅小区物业管理合同书》；未成立业主委员会的，应与区建设主管部门签订
《住宅小区物业管理合同书》，按合同规定实行管理。
第九条 通过住宅小区竣工综合验收并领取《住宅小区（组团）验收合格证书》的住宅小区，住宅小区建设单位可凭小区验收合格证书，向所在区建设主管部门申报办理移交管理手续。
办理了移交管理手续的住宅小区，由业主委员会与物业公司签订《住宅小区物业管理合同书》；未成立业主委员会的，由区建设主管部门与物业公司签订《住宅小区物业管理合同书》，按合同规定实行管理。
第十条 二个以上建设单位合建的住宅小区，由建设规模较大的建设单位牵头，办理住宅小区物业管理申报手续和移交管理手续。
第十一条 住宅小区移交管理时，建设单位应同时移交住宅小区综合验收档案资料，提供住宅小区管理统筹金和管理用房。
第十二条 住宅小区管理统筹金，按以下标准提供：建筑面积5万平方米以内的，每平方米建筑面积10元；建筑面积超过5万平方米的，超出部分每平方米建筑面积5元。统筹金的标准可以根据物价指数的变化，由市建委会同市物价部门进行调整。
住宅小区管理统筹金由住宅小区建设单位在移交管理时，一次性交给住宅小区所在区建设主管部门，专款用于住宅小区维护管理费用的补贴。具体使用办法，由市建委另行规定。
第十三条 住宅小区管理用房，按以下标准提供：总建筑面积0.15％比例的商业用房和总建筑面积0.1％比例的管理用房。所提供的房屋，按公产房租金出租给物业公司经营和使用，产权属小区建设单位。
第十四条 小区建设单位自办理移交管理之日起，不再承担住宅小区的管理责任，但建设质监部门作出鉴定的房屋建设质量责任问题除外。
第十五条 物业公司对住宅小区物业管理不善，区建设主管部门应根据业主委员会的意见，组织有关专业管理部门对存在的问题提出限期整改意见，逾期仍未整改完毕的，可提前终止原《住宅小区物业管理合同书》，并由业主委员会另聘物业公司接管该住宅小区的物业管理工作。

第三章 物业公司的条件和业务范围
第十六条 物业公司是从事小区物业管理及提供社区服务的经营单位。
第十七条 物业公司须具有建筑、市政、园林绿化、水电、财务等方面的初级以上职称的技术人员。注册资金不少于50万元。
物业公司所聘用的公共设施维护人员，必须是持有有关专业管理部门颁发的上岗证的维护人员。
第十八条 成立物业公司，必须报市建委批准，领取资格证书；到市工商行政管理机关办量注册登记，领取《营业执照》。
第十九条 物业公司的业务范围：
（一）履行《住宅小区物业管理合同书》，按本办法规定的维护管理的标准、内容、职权管理住宅小区，依法经营。
（二）保管好住宅小区综合验收档案资料，收取住宅小区维护管理费和有偿服务费。
（三）对住宅小区内违章和违法行为，依据入住管理公约及本办法规定的职权进行处理，对须给予行政处罚的，应及时移交有关行政管理部门处理。
第二十条 物业公司应在住宅小区物业管理的基础上，积极开展社区有偿服务。鼓励物业公司一业为主、多种经营，可享受国家对第三产业的优惠政策。
第二十一条 物业公司必须接受住宅小区内住户的监督，定期听取住户对住宅小区物业管理的意见。每年向住户公布住宅小区维护管理情况及经会计师事务所审核的维护管理费的收支、积累情况。

第四章 维护管理费用的收取和使用
第二十二条 住宅小区维护管理，实行以区养区、收支平衡、略有积累的有偿服务原则。向住户收取维护管理费和有偿服务费，由物业公司根据实际情况提出具体方案，由区建设主管部门审核后，报市物价管理部门批准。
第二十三条 物业公司负责日常的维护管理费用。楼宇外墙维修、道路修复、下水道清疏、公共设施更换等大宗项目的维修费用，可申请使用住宅小区管理统筹金或区城市维护费补贴，必要时可在住宅小区范围内通过集资解决。
第二十四条 利用公共场地经营及经营由建设单位提供的商业用房的收入，必须用于住宅小区物业的维护和管理。
第二十五条 住宅小区管理统筹金，应进行增值积累，专款专用。区建设部门每年向市建委报告经会计师事务所审核的统筹金收支情况。

第五章 住宅小区物业的维护和管理
第二十六条 各行业主管部门应按住宅小区维护管理的内容，以相应专业的维护管理标准、规定和要求，指导和监督物业公司实施管理。
第二十七条 有关专业施工单位在住宅小区内从事工程建设或检修工程时，须通知物业公司配合，接受物业公司监督，确保区内公共设施的安全，并清理好施工现场。
第二十八条 有关专业施工单位因施工或检修，损坏了住宅小区公共设施的，应按规定给予赔偿。
第二十九条 住宅小区内的设施或植物影响了有关专业公共设施的安全时，有关专业管理部门应按专业维护管理规定和要求，通知物业公司配合处理。
第三十条 住宅小区物业维护管理须达到下列标准：
（一）以验收后的竣工资料为依据，保持房屋及各项公共设施完好无损，保障其正常使用，维持原房屋使用性质。
（二）住宅小区内的绿化保存率达90％以上。无黄土裸露，路树无缺株，绿地清洁，绿化景观良好。环境优美、安静、整洁。
（三）没有乱搭乱建、乱摆乱放，乱贴乱挂，及改变建筑物结构及外貌。
（四）进入住宅小区的车辆，集中停放到停车场。
（五）住宅小区范围内的其他专业管理标准。
第三十一条 住宅小区物业维护管理的内容：
（一）维修、养护住宅区内的房屋、市政、园林绿化、环卫、安全防范设施和其他公共设施。维修户外接大楼表内（无设大楼表除外）范围的水、电、煤气等管线。
（二）维修路宽7米及7米以下道路的路面、门牌、路牌、路灯及排水设施，并定期清疏排水管井。
（三）养护管理区内树木花草，维护园林建筑小品和其他园林设施。
（四）日常环境卫生的清扫、垃圾清运和公厕的保洁及环卫设施的维护。
（五）维护好区内交通秩序。
（六）加强治安防范和巡逻，保持小区良好治安环境。
（七）其他专业管理内容。

第六章 奖励与惩罚
第三十二条 物业公司管理的住宅小区经评比，获得市级以上优秀管理住宅小区称号的，由市建委给予奖励。
第三十三条 住宅小区住户，有下列情况之一的，由物业公司予以制止、批评教育、限期改正，逾期不改正的，可进行强制恢复；造成损失的，有权要求其赔偿。
（一）擅自改变小区内土地用途的；
（二）擅自改变房屋、配套设施的用途、结构、外观、毁坏设施、设备、危及房屋安全的；
（三）私搭、乱建、乱停放车辆，在房屋公共使用的地方乱堆、乱放、占用绿地、破坏绿化、污染环境、影响小区景观、噪音扰民的；
（四）损坏住宅小区内的公共设施、设备的；
上述行为如需给予行政处罚的，由物业公司依法移交有关行政主管部门处理。
第三十四条 住宅小区物业管理单位违反本办法规定，有下列行为之一的，由区建设主管部门责令其限期改正，逾期不改的，可提请市建委吊销其资格证书。造成经济损失的，可追究赔偿责任。
（一）房屋及公用设施、设备不按期限修缮的；
（二）管理制度不健全，管理混乱，使区内公共设施遭受损失的；
（三）截留或挪用住宅小区维护管理费暂不构犯罪的；
第三十五条 擅自扩大收费范围，提高收费标准的，由物价部门依法处理。
第三十六条 当事人对行政处罚决定不服的，按照行政复议条例和行政诉讼法的有关规定申请复议、提起诉讼。

第七章 附 则
第三十七条 县级市的新建住宅小区物业管理，可参照本办法执行。
第三十八条 本办法自公布之日起实施。原《广州市新建住宅小区管理暂行办法》同时废止。




1995年12月20日
天津市人民政府


天津市人民政府关于修改《天津市海堤管理办法》的决定


（2004年5月19日天津市人民政府第27次常务会议审议通过 2004年6月26日天津市人民政府令第20号公布 自2004年7月1日起施行）



市人民政府决定对《天津市海堤管理办法》（2000年市人民政府令第29号）修改如下：

一、将第十七条修改为：“建设跨堤、穿堤、临堤的码头、厂房、油库、冷库、涵闸、桥梁、道路、渡口、船闸、船坞、管道缆线等设施，应当符合海堤建设总体规划，不得影响海堤安全、妨碍防潮抢险。

以上建设项目，项目审批部门应当征求水行政主管部门意见。

因建设前款工程设施需要占用海堤及其设施的，应当给予补偿。需对海堤及其设施进行拆改的，应当承担相应费用；对堤防及其设施造成损坏的，应当进行赔偿。”

二、将第二十一条删除。

三、将第二十二条删除。

有关条款序号作相应调整。

本决定自2004年7月1日起施行。

《天津市海堤管理办法》根据本决定作相应的修正，重新公布。



附：天津市海堤管理办法（2004年修正本）

（2000年9月4日市人民政府发布 2004年6月26日根据市人民政府《关于修改〈天津市海堤管理办法〉的决定》修订公布）

第一条 为加强海堤的建设、维护和管理，防御、减轻风暴潮灾害，保障人民生命财产安全和经济发展，根据《中华人民共和国防洪法》、《中华人民共和国水法》和有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本办法所称海堤是指抗御风暴潮灾害的海岸防御工程和河口内由最高潮水位控制河段的堤防工程，包括海堤堤身、镇压层、消浪防冲设施、堤后管理道路、护堤地、沿堤涵闸等设施。

第三条 在本市行政区域内从事海堤建设、维护和管理及与海堤安全有关的活动，适用本办法。

第四条 各级人民政府应当加强对海堤建设、维护和管理工作的领导，并把海堤建设纳入国民经济和社会发展计划。

第五条 防潮抢险实行各级人民政府行政首长负责制。任何单位和个人都有保护海堤设施和依法参加防潮抢险的义务。

第六条 市和沿海各区水行政主管部门负责本行政区域内海堤的建设、维护和管理工作。

专用海堤由专用单位负责建设、维护和管理。

第七条 各级计划、财政、土地规划、交通、环境保护、农业等有关部门，应当按照各自职责做好海堤建设和管理工作。

第八条 海堤建设和涉及海堤安全的其他建设项目，必须根据海堤建设总体规划进行。

海堤建设总体规划，由市水行政主管部门会同有关部门根据防洪御潮的要求和城市防洪总体规划组织编制，经征求海堤所在区人民政府意见后，报市人民政府批准。

海堤建设总体规划应当确定海堤等级、御潮标准、封闭线布置以及排涝涵闸、抢险道路等设施的布局，明确海堤建设用地及规划保留区的范围。

第九条 海堤建设应当按照统一的规划和标准实施。

海堤建设总体规划确需修改的，必须按照原审批程序报经批准。

海堤建设的具体技术标准、规范，由市水行政主管部门会同相关部门，根据国家有关规定，结合本市地理和气候条件等因素制定。

第十条 海堤建设资金、日常维护和管理费用，根据谁受益、谁负担的原则，按照下列规定分别承担：

（一）由市和沿海各区人民政府根据实际需要，在财政预算中安排一定比例的资金专项用于海堤建设；

（二）海堤的日常维护及管理经费，由市防洪工程维护费和所在区财政年度预算中列支；

（三）海堤受益范围内的企业和个人，按照国家的有关规定依法承担相应的义务；

（四）专用海堤的建设、维护和管理费用由专用单位承担，在返还的防洪工程维护费和企业税前收益中列支。

因风暴潮等自然灾害超过海堤防御标准，造成海堤损毁的，应当在财政预算中安排资金用于海堤修复。

第十一条 海堤建设项目竣工后，由建设单位组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收；验收不合格的，应当采取措施，限期达到设计标准。

第十二条 市和沿海各区水行政主管部门应当建立健全海堤管理制度，进行海堤日常巡查和风暴潮发生后例行检查，加强工程监测、维护和管理，保障海堤安全。

专用海堤的专用单位，应当明确管理机构或者配备专管人员，负责专用海堤的维护管理，接受水行政主管部门的指导监督。

第十三条 海堤管理范围为海堤堤身占用地和海堤迎水坡脚、背水坡脚以外各30米；海堤安全保护范围由管理范围的外缘线向外各延伸30米。

海堤背水坡一侧与村庄或企业毗邻不宜划定30米管理范围的，应留有防潮抢险通道。

海堤和沿堤涵闸管理范围及保护范围划定后，有关水行政主管部门应当设立界标，并按照海堤闭合区设立里程桩。

第十四条 海堤与公路毗邻且海堤管理范围与公路管理范围交叉的，有关部门按照各自职责进行管理，单方不得批准修建建筑设施和改变现状。

第十五条 禁止在海堤堤身垦种作物、存放物料、装卸货物、放牧等。

海堤及涵闸管理范围内，禁止进行爆破、打井挖塘、采石取土、挖坑开沟、建窑、建房、倾倒垃圾和废土等；禁止翻挖堤脚镇压层抛石和消浪防冲设施，严禁毁坏海堤及其附属设施、设备和护堤生物。

海堤保护范围内，禁止进行爆破、打井挖塘、采石取土及其他危害海堤安全的活动。

除与海港、渔港相结合的海堤和经批准的避风锚地外，禁止在海堤上设立系船缆柱和在海堤管理范围内抛锚泊船、造船和修理船只。

在船舶航行可能危及海堤安全的河段，应当限定航速。限定航速的标志，由交通行政主管部门与水行政主管部门商定后设置。

第十六条 沿海各区人民政府应当有组织地拆除在海堤及沿堤涵闸管理范围内影响海堤及涵闸安全的各类建筑物、构筑物。

第十七条 建设跨堤、穿堤、临堤的码头、厂房、油库、冷库、涵闸、桥梁、道路、渡口、船闸、船坞、管道缆线等设施，应当符合海堤建设总体规划，不得影响海堤安全、妨碍防潮抢险。

以上建设项目，项目审批部门应当征求水行政主管部门意见。

因建设前款工程设施需要占用海堤及其设施的，应当给予补偿。需对海堤及其设施进行拆改的，应当承担相应费用；对堤防及其设施造成损坏的，应当进行赔偿。

第十八条 除防汛抢险、海堤管理专用和特殊情况需要通行的车辆外，禁止其他机动车辆在海堤上行驶。

海堤堤身作公路路基的，公路的运行管理应当服从海堤的加固、维护管理。

第十九条 市和沿海各区水行政主管部门应当定期对海堤安全进行鉴定。每年汛前、汛后和风暴潮以后应当各进行一次检查，发现工程缺陷及时进行修复。

每十年或者特大风暴潮后，市水行政主管部门应当组织有关部门对海堤设计的潮浪指标进行复核。有关水行政主管部门应当根据复核后的潮浪指标和堤前涂面高程、海堤状况（包括沿堤涵闸），对海堤安全重新进行鉴定，未达到设计标准的，其管理单位应当及时采取措施进行加固。

第二十条 违反本办法第十五条规定的，由水行政主管部门责令其停止违法行为、限期恢复原状或者采取其他补救措施，情节严重的，并处1万元以下罚款；造成海堤损毁的，依法赔偿损失。

第二十一条 违反本办法第十八条第一款规定的，由水行政主管部门责令其停止违法行为，并可处1000元以下罚款。

第二十二条 拒绝、阻碍海堤管理人员依法执行公务的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》的规定予以处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第二十三条 市和沿海各区水行政主管部门的工作人员在海堤管理工作中，滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第二十四条 本办法自2004年7月1日起施行。