购买方如何要回已付的定金

奚正辉


　　2009年12月的某一天，陈某忧心重重地找到本律师，称其向开发商订购了北外滩一套豪宅，总价1800万，先付了50万意向金，后来签署了《定金合同》，又支付了130万，共计支付定金180万。约定于2009年12月20日去售楼处签约，可是陈某觉得房价太贵，而且付款可能也有问题，不想买了。陈某跟售楼小姐多次电话沟通，表露了其不愿意购买的意思，要求开发商退还定金180万元，售楼小姐称定金协议已经签署，若买受方违约，则定金不予返还。
　　陈某非常着急，觉得是自己理亏，但是这么多的定金被开发商没收，又觉得心有不甘。陈某称其支付的是意向金，不是定金，开发商应该要退回定金给陈某，而且陈某找到本律师时，合同文本都没有保留，都在开发商处。
　　律师接受陈某委托后，首先要查清案件事实，于是陪同陈某到售楼处索要陈某签署过的资料，但是售楼小姐不同意给，甚至不给复印，态度也比较恶劣，最后在律师的要求下勉强同意给我们看一下，后来律师把陈某签署的《认购书》、《定金合同》等进行拍照。
　　律师仔细审阅了陈某签署的文件后，认为180万已经支付，而且约定的很清楚是定金。根据《担保法》的规定：“给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金”。陈某若违约不买，开发商有权没收定金。陈某签署的《定金合同》是上海市销售房屋的示范文本，而且开发商也已经网上备案，开发商没有任何过错。根据定金合同的约定，陈某应该于12月20日去签署《上海市商品房销售合同》。律师当场建议陪同陈某去售楼处签署合同。陈某同意律师的分析意见，并听取了律师的建议。
　　同月20日陈某来到售楼处，要求签署销售合同，开发商提供了合同样本，律师提出提出了合理的要求，对合同进行磋商，但是开发商没有同意，最后没有签署成功。当天律师搜集了许多陈某去现场签约的证据。
　　事后，律师向开发商致送了律师函，要求开发商退还定金，逾期将承担违约责任，并诉诸法院。开发商收到律师函后，公司法务部与本律师约谈，提出要求扣部分定金，但是律师坚决不同意，最终达成了协议，开发商妥协，并且无条件退还陈某定金180万元。
　　本案的关键点在于，根据《定金合同》第七条：“甲乙双方在签订商品房预售合同时，因面积误差处理、房屋交付、房屋质量、违约责任、争议解决方式等条款，存在分歧，不能协商一致的，乙方拒绝签订商品房预售合同的，甲方应全额返还乙方已支付的定金”。既然定金合同有如此明确的约定，只要是上述合同条款没有谈成，开发商就应该退还定金。但是具体的操作，证据的锁定，合同磋商的内容至关重要。
2009年底，政府部门出台了政策对房地产市场进行调控，防止房价过快上涨，房地产后市不太明朗，发生类似本案情况的有很多，本律师已经遇到了几起类似案件。在此提醒广大购房者一定要小心，处理不好，定金就很有可能被没收。

奚正辉律师 上海中汇律师事务所
铁道部


成套项目设备（产品）供应管理办法
铁道部


第1条 根据国家深化物资体制改革的精神和物资部的有关规定，为使铁路重点建设项目及技术改造项目优先得到国家资源的安排，充分发挥部物资供应机构的优势，保证项目所需设备能够及时齐备，质量良好，价格符合国家规定，尽快建成投产，发挥效益，特制定本办法。
第2条 中国铁路物资总公司（以下简称物资总公司）负责对铁路基本建设重点项目设备成套进行管理，并组织物资总公司各地区公司（以下简称地区公司）做好成套设备的供应和服务工作。
第3条 成套项目应具备的条件
1、国家计委已列入重点建设的项目；
2、具有铁道部批准的有关设计文件和总概算；
3、已经列入部基本建设年度计划，款源落实；
4、工程建设条件基本落实，建设进度已经确定。
第4条 国家对设备成套项目年度所需的机电设备（产品）计划每年安排提报二至三次，设备计划由物资总公司组织路内有关单位编制。
第5条 项目单位在第一次列项时应提供一份国家批准的计划任务书，及按部批准的设计文件汇总的机电设备（产品）清单的复印件。以后只需提出工程概况表，年度所需设备明细表、汇总表（各一式两份）及合同卡片（一式七份）。
第6条 项目所需各种机电设备（产品）均可提报。属于施工准备所需的机电设备（产品）和本工程项目必需的施工装备提报时要加以说明。
第7条 项目所需铁路专用机电产品，除路内生产的铁路通信信号器材，按铁道部《铁路专用通信信号器材供应管理办法》的规定办理外，其它铁路专用机电产品应同时提出。
第8条 实行承发包的工程项目，如承建单位尚未确定，为了避免错过计划提报时间而影响工程使用，建设单位应根据工程设计和工期进度要求，提出属于国家指令性计划分配和国家合同订购中的关键短线产品的计划和合同卡片。待承建单位确定后进行合同的移交。
第9条 物资总公司负责组织计划审编分交会。会上交接的各种资料，各项内容要准确齐全，符合订货要求。用户可以提出选厂意见。指令性和国家合同订购设备（产品），由物资总公司汇总报送物资部（或受物资部委托的部门）安排，其它产品由物资总公司负责组织供应。
第10条 按照国家主管部门的规定和项目单位的要求，物资总公司负责组织各产区公司，通过订货会或其它方式努力完成各类产品的订货工作。对于技术条件复杂，价格昂贵或难以选厂的设备订货可以商请项目单位派人参加，以利于向生产厂进行技术交底，并及时掌握订货情况。
第11条 遇有选用名优短线产品，国家受资源限制不能满足需要或所提出的生产厂不能按需要供货，需改变原提卡片时，必须征求用户同意。如来不及联系时，应在签订合同后及时要求项目单位确认可否。
第12条 合同卡片签订后要及时返给有关项目单位。项目单位要认真核对并做好接货准备工作。如有异议需要变更合同或因特殊情况要求退货时，应及时函告物资总公司和有关生产厂并抄知产区公司。因变更或撤消合同而产生的经济损失，由项目单位负责；因原订货单位责任造成的
损失，由订货单位负责。
第13条 经办订货的物资公司负责产品的催交，协助及时发运，同时，要努力做好服务工作，注意发挥用户和生产企业间的桥梁作用，协调用户与生产厂之间发生的有关问题。
第14条 根据重点工程的紧急需要和防止积压，物资总公司应协助做好调度调剂工作。
第15条 物资总公司在每次计划的订货告一段落后，要及时全面清理订货情况和存在的问题，通报有关项目单位，并向国家主管部门反映。
第16条 业务费仍按（85）铁物字789号铁道部文件第四章的规定办理。即由产区公司向项目单位直接收取设备（产品）总价百分之一的业务费。
第17条 本办法自公布之日起执行。1987年发布的铁物351号文《铁道部机电产品供应管理办法》同时废止。



1989年10月28日