北京纺星助剂有限公司与北京纺星佳润科贸有限公司等侵犯商业秘密纠纷上诉案

唐青林


一、案件来源
北京市朝阳区人民法院（2007）朝民初字第17050号、北京市第二中级人民法院（2008）二中民终字第11174号判决书。

二、案件要旨
法院审理商业秘密侵权民事纠纷，在判断被控侵权人是否侵犯了权利人的商业秘密时，由于侵犯商业秘密行为的隐蔽性导致权利人无法或不易取得他人以不正当手段获取其商业秘密的证据，法院一般坚持以“相同+接触”的侵权推定规则来判定被控侵权人是否存在侵权行为。

三、基本案情
原告北京纺星助剂有限公司（以下简称“纺星公司”）成立于1991年，系股份制公司，由包括中国纺织科学研究院（以下简称“纺科院”）等三名股东组成。1991年4月，纺星公司和纺科院签订《技术转让合同书》，约定纺科院将FX系列二种产品的配方、生产技术和有关应用技术转让给纺星公司；该技术为独家转让，保密期五年；支付方式为技术入门费五万元加利润提成；合同的有效期至1996年4月24日。合同签订后，纺星公司支付了相应的技术转让费，纺科院也向纺星公司移交了K902、R701两种产品的配方。但1996年4月24日合同到期后，纺星公司仍继续使用K902、R701产品的配方生产相关产品，未向纺科院支付利润提成，纺科院也没有使用上述产品的配方生产相关产品。
纺星公司在受让K902、R701两种产品的配方后，又于1995年至1997年期间自行研发并投产了W100、AS20和AS30三种配方。但对于该配方是由工作人员姚某研发还是由被告叶某研发存在争议。纺星公司称记载着配方的笔记本曾经在姚某出国期间交给被告叶某，但未就此举证。而被告叶某则称W100、AS20和AS30三种配方是由其本人研发的。
1991年3月1日至2003年1月27日，纺星公司与叶某签订有劳动合同；1998年1月，纺星公司与王某签订劳动合同，2006年1月1日重新签订新劳动合同后，合同有效期至2007年12月31日。上述合同中，均有受聘人员应对公司的生产技术、经济指标严守保密规定等约定。签约期间，叶某曾担任过董事长、总经理、技术部经理、董事职务；王某曾担任过董事、副总经理兼销售部经理职务。2007年1月8日，纺星公司分别免去了叶某的董事职务，王某的副总经理职务。2006年7月28日，叶某和王某作为股东发起设立了佳润公司。公司的经营范围是纺织助剂技术开发、产品销售等，产品包括K902、K903、R701、AS20和AS30五种纺织助剂产品。
纺星公司认为，叶某和王某向佳润公司披露了其上述五种产品配方，佳润公司利用该五种配方生产与纺星公司产品相似的纺织助剂产品，三者的行为侵犯了其商业秘密。根据纺星公司的申请，朝阳区人民法院对佳润公司生产的K902、K903、R701、AS20和AS30五种产品进行了证据保全。经中国科学院化学研究所鉴定，结论是纺星公司提交的涉案五个型号产品技术资料记载的产品原料及原料比例和其对应型号的产品实物的原料及原料比例一致；纺星公司涉案五个型号的产品实物包含的原料与佳润公司对应型号的产品实物包含的原料基本相同，原料的比例稍有差异。
另外，经查明，2003年5月纺星公司召开股东大会，将纺星公司的股东变更为香港海富国际运输服务有限公司、北京亚森投资顾问有限公司。股东大会决议的第三条中写明：“一致确认新的合资公司将对原有的全部转让技术仍具独家使用权。”

四、法院审理
北京市朝阳区人民法院经审理后认为：纺星公司与纺科院签订的合同明确约定了五年有效期限，因此虽名为技术转让合同，实为五年期的独占使用合同。在合同有效期内，纺星公司独家获得合同中所涉技术的使用权，有效期届满后，如无其他证据，合同所涉技术仍属纺科院所有，故纺星公司不能再依该合同拥有独家使用权。由于纺星公司起诉佳润公司、叶某和王某的行为发生在2006年之后，远超过其享有独占使用权的截止期限1996年4月。因此，不能认定纺星公司拥有K902、R701两个产品配方的所有权，其基于该两个产品配方提起的诉讼请求，法院不予支持；对于W100、AS20和AS30三个产品的配方，纺星公司主张载有该配方的笔记本由其技术人员持有，并提出在该技术人员出国期间曾将该笔记本交给过叶某，但其并未就此举证。既便鉴定结论认定佳润公司生产的相应产品配方与该三个配方相同或实质相似，在没有证据证明佳润公司或者叶某、王某接触过该三个配方的情况下，也不能认定佳润公司、叶某和王某侵犯了纺星公司该三个配方的技术秘密。因此，纺星公司就该三个配方提出的诉讼请求，同样不予支持。
综上，法院判决：驳回纺星公司的诉讼请求。
纺星公司不服原审判决，向北京市第二中级人民法院提起上诉，请求撤销原判。其理由是：根据转让合同体现出的意思表示以及纺星公司一直使用受让技术的事实，可推定在合同到期后，纺星公司仍有权使用所购买技术；而型号为W100、AS20和AS30三个产品配方，已在转让资料中有所体现，且叶某、王某作为本公司工作人员，早已掌握了该三个配方，因而，原审认定叶某、王某未接触到上述商业秘密，系认定事实错误。佳润公司、叶某、王某则服从原审判决。
北京市第二中级人民法院认为：根据纺星公司与纺科院签订的技术转让合同，合同有效期至1996年4月24日，但纺星公司在此后仍以独家形式使用该技术。从2003年5月纺星公司股东大会决议第三条中的内容看，纺科院作为纺星公司的股东和技术转让方，虽没有与纺星公司签订再次转让或续展原合同的协议，却明确表达出再次授予纺星公司对原受让技术具有独家使用权的意思表示，该授权形式合法有效。因此，纺星公司获得的独家使用权是一项独占性的专有权利，有权以自己的名义对他人实施的侵权行为提起诉讼。
对于另外三个产品的配方，从研发时间上看，产品的研发人无论是姚某还是叶某，此时都是纺星公司的工作人员，且该产品配方的研发，是建立在之前的两个产品的配方之上，该研发行为应属于职务行为。因此，该非专利技术秘密的所有权归上诉人纺星公司所有。
纺星公司通过举证，证明了该五项产品信息能够为其带来经济利益，并采取了相关的保密措施，符合商业秘密的构成要件。被上诉人叶某作为纺星公司的前任高级管理人员、技术人员，应知悉涉案的商业秘密。根据鉴定结论，被上诉人佳润公司在其产品中使用了与上诉人纺星公司相同或近似的配方，在其不能举证配方合理来源的情况下，应认定叶某作为佳润公司的法定代表人向本公司披露了其掌握的纺星公司的商业秘密。叶某的上述行为违反了其与上诉人纺星公司的保密约定，侵犯了纺星公司的商业秘密，应依法承担相应的民事责任。被上诉人佳润公司使用了叶某披露的商业秘密，亦应承担相应的侵权责任。对于被上诉人王某，由于未有证据证明其侵犯行为，故而纺星公司要求其承担连带责任的请求不予支持。
综上，二审法院认为上诉人纺星公司提出的上诉理由部分成立，最后判决：撤销一审判决；叶某和纺星公司于判决生效后，立即停止侵犯纺星公司涉案商业秘密的行为；叶某和佳润公司共同赔偿纺星公司经济损失二十五万元，及纺星公司因本案诉讼支出的合理费用一万元；驳回纺星公司的其他诉讼请求。

五、律师点评
法院对于侵害商业秘密纠纷案的侵权推定规则的运用不同，导致了一、二审中截然不同的两种判决。二审中，法院采用了“相同+接触”的侵权推定规则，最终作出了对原告有利的判决。
根据国家工商行政管理总局《关于禁止侵犯商业秘密行为的若干规定》第五条第三款：“权利人能证明被申请人所使用的信息与自己的商业秘密具有一致性或者相同性，同时能证明被申请人有获取其商业秘密的条件，而被申请人不能提供或者拒不提供其所使用的信息是合法获得或者使用的证据的，工商行政管理机关可以根据有关证据，认定被申请人有侵权行为。”也就是说，工商行政管理机关是依据“相同+接触”的规则来判定被申请人是否侵权：（1）权利人的商业秘密与被申请人所使用的信息具有一致性或相同性；（2）被申请人有获取权利人商业秘密的条件；（3）被申请人无法提供或拒绝提供其获得或使用的信息为合法性的证明。只要符合这三个条件，公司行政管理机关一般就认定被申请人侵犯了权利人的商业秘密。
而在具体审判实践中，针对侵犯商业秘密行为的隐蔽性导致权利人无法取得他人以不正当手段获取其商业秘密的证据，法院一般也坚持“相同+接触”的侵权推定规则来判定被控侵权人是否侵权。
而对于被控侵权人来讲，由于商业秘密与专利权不同，不具有排他性的存在特性，因此，要证明自己没有侵犯他人商业秘密的最根本、最有利的抗辩即为证明其获得或使用信息的合法性。只要被控侵权人能够证明自己尽管接触到权利人的商业秘密，但没有对外披露或使用，或者是通过自己的购买、反向工程等合法行为获得了与权利人相同或相似的商业秘密信息；只要有足够证据证明其信息具有“合法来源”，一般都会获得法院的支持。
本案中，佳润公司在其产品中使用了与纺星公司基本相同的配方，且不能证明该配方的合理来源，而叶某是佳润公司的股东，曾经又是纺星公司的高层管理人员，有机会接触到产品配方，因而符合了“相同+接触”规则，最后法院判定二者共同承担侵权责任。

编者注：本文摘自北京市安中律师事务所唐青林律师主编的《中国侵犯商业秘密案件百案类评》（中国法制出版社出版）。唐青林律师近年来办理了大量侵犯商业秘密的民事案件，为多起涉嫌侵犯商业秘密罪提供辩护，在商业秘密法律领域积累了较丰富的实践经验，欢迎切磋交流，邮箱：lawyer3721@163.com，电话：13910169772。

浙江省杭州市人民政府


杭州市住宅区物业管理暂行办法


杭州市人民政府令
　
第１３８号



　　《杭州市住宅区物业管理暂行办法》已经市人民政府常务会议审议通过，现予发布，自发布之日起施行。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
代市长　任保兴
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
一九九九年六月三十日


第一章 总 则
第一条 为规范住宅区物业管理行为，明确业主、使用人和物业管理公司的权利和义务，保障物业的合理使用，创造和保持良好的居住环境与公共秩序，根据有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于杭州市市区范围内住宅区的业管理。
第三条 本办法所称住宅区，是指达到一定规模、基础设施配套比较齐全的居民生活区。
本办法所称住宅区物业（以下简称物业），是指住宅区内住宅与非住宅房屋及相配套的公共设施、设备和场地。实行物业管理的住宅区范围由杭州市人民政府物业管理行政主管部门划定。
本办法所称物业管理，是指业主组成业主委员会对其物业的共有部分和共同事务委托物业管理公司进行管理的活动。
本办法所称业主，是指物业的所有权人。
本办法所称使用人，是指物业的承租人和其他实际使用物业的人。
本办法所称物业管理公司，是指依法设立的从事物业管理服务的企业法人。
公房使用人根据本办法规定，享受业主的权利并承担相应的义务。
第四条 物业管理实行业主自治管理与委托物业管理公司专业管理相结合的原则。
第五条 杭州市房地产行政主管部门（以下简称市物业主管部门）主管本市住宅区的物业管理工作。
各区房地产行政主管部门（以下统称区物业管理部门）依照本办法对辖区内物业管理进行监督管理。
各级有关职能部门应当按照各自的职责，配合物业主管部门做好住宅区物业管理工作。
第六条 各区人民政府应当加强本辖区内住宅区物业管理实施中的协调工作。
街道办事处（镇人民政府）负责协调物业管理与社区管理、社区服务的相互关系。
第七条 实行物业管理的住宅区应依照本办法规定成立业主委员会。业主委员会代表住宅区全体业主及使用人的合法权益，委托物业管理公司实行物业管理，并依据本办法、业主公约、业主委员会章程和物业管理服务合同行使职权。
第八条 物业管理公司根据本办法的规定，接受业主委员会的委托，依照物业管理服务合同，对住宅区的物业统一实施管理。

第二章 业主大会与业主委员会
第九条 住宅区入住率达到百分之五十以上或住宅竣工交付使用已满二年的，区物业管理部门应组织召开第一次业主大会或业主代表大会，选举产生业主委员会。
第十条 业主大会由本住宅区的全体业主组成；业主人数较多的，应当按比例推选业主代表，组成业主代表大会。业主大会必须有持有过半数以上投票权的业主出席才能举行。业主可以书面委托代理人出席业主大会。
第十一条 业主大会和业主代表大会每年至少召开一次；经百分之二十以上业主或者业主代表提议，业主委员会应及时召开业主大会或者业主代表大会。
业主大会或者业主代表大会应当邀请居民委员会代表列席。
第十二条 业主大会或者业主代表大会的决议，须经出席大会的业主或业主代表投票，赞成票超过半数予以通过。
住宅房屋实行一套一票；非住宅房屋每一百五十平方米建筑面积为一票，一百五十平方米以下的以每本房屋所有权证为一票。
第十三条 业主大会或业主代表大会行使下列职权：
（一）选举、罢免业主委员会成员；
（二）根据业主委员会提议，决定聘用或解聘物业管理公司；
（三）监督业主委员会的工作；
（四）审议通过或修改业主委员会章程和业主公约；
（五）审议通过住宅区物业管理方案；
（六）变更或撤销业主委员会不适宜的决定；
（七）决定其他有关业主权益的重大事项。
第十四条 业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理的组织。
第十五条 业主委员会委员由业主大会或业主代表大会在业主中选举产生，业主委员会委员不得少于五人。业主委员会主任、副主任由业主委员会在业主委员会委员中选举产生。
业主委员会委员每届任期三年，可以连选连任。
业主委员会成员应当由遵纪守法，热心公益事业、处事公正、责任心强的人员担任。
业主委员会成员名单及章程应当报区物业管理部门登记备案。
业主委员会根据工作需要，可聘请派出所、居民委员会等有关单位的人员担任业主委员会顾问。
第十六条 业主委员会对业主大会负责，维护全体业主的合法权益，履行下列职责：
（一）组织召开业主大会或业主代表大会；
（二）提出选聘或解聘物业管理公司的建议，根据业主大会或业主代表大会的决议与物业管理公司签订、变更或解除物业管理委托服务合同；
（三）监督检查物业管理经费的使用情况，审定物业管理公司提出的物业管理服务年度计划、财务预算和决算；
（四）贯彻执行并督促业主、使用人遵守物业管理及其他有关法律、政策规定，协助物业管理公司落实各项管理工作；
（五）受理业主对物业管理公司的投诉，定期听取和审议业主、使用人的意见和建议；
（六）监督公共建筑、公用设施设备的合理使用；
（七）接受物业管理部门的监督指导，执行政府部门对物业管理事项提出的指令和要求；
（八）业主大会或业主代表大会赋予的其他职责。
业主委员会会议由主任召集，召开会议必须有过半数委员出席，作出的决定须经过半数以上委员同意。
业主委员会作出的决定应当予以公布。
第十七条 业主大会、业主代表大会、业主委员会作出的决定和业主公约，对住宅区内全体业主、使用人具有约束力。
第十八条 业主大会、业主代表大会或业主委员会作出的决定，不得与国家法律、法规相抵触。
违反前款规定的，区物业管理部门有权责令其改正或撤销。

第三章 物业管理公司
第十九条 物业管理公司必须具有相应的资质条件，配备相应的专业技术人员和管理人员，持有市物业主管部门颁发的物业管理资质证书，方可从事住宅区物业管理业务。
物业管理人员应当经市物业主管部门统一培训考核合格后，持证上岗工作。
第二十条 物业管理公司根据住宅区物业管理服务合同对住宅区实施物业管理。
物业管理服务合同应当包括以下内容：管理服务事项、管理标准、管理权限、管理期限、管理费收支、利润及风险、监督检查、违约责任及其他权利义务条款。
物业管理服务合同应当报区物业管理部门备案。
第二十一条 物业管理公司就下列事项进行管理服务：
（一）房屋的共用部位、共用设施设备的使用管理和维修；
（二）住宅区保洁服务；
（三）公共绿地、花草树木的养护、管理；
（四）停车场地管理；
（五）住宅区内的公共秩序维护和安全防范；
（六）住宅装修的日常监督管理；
（七）物业维修、更新费用的帐务管理和物业档案资料的保管；
（八）业主委员会与物业管理公司约定的其他服务事项。
物业管理公司接受有关专业机构委托进行物业管理的，应当签订委托合同。
第二十二条 物业管理公司的权利：
（一）根据有关法律、法规，结合实际情况，制订本住宅区物业管理方案；
（二）依照物业管理服务合同对住宅区实施管理；
（三）依据物业管理服务合同和有关规定收取管理费用；
（四）制止违反住宅区物业管理规定的行为；
（五）依法开展多种经营和有偿服务。
第二十三条 物业管理公司的义务：
（一）按照有关规定的技术标准和规范以及业主委员会审定的物业管理服务年度计划，实施管理服务；
（二）每半年向业主委员会报告工作，并报送物业维修、更新费用的收支帐目，接受业主、业主委员会的监督；
（三）接受物业管理部门、其他有关行政管理部门及街道办事处（镇人民政府）的监督、指导；
（四）协助有关部门和居民委员会提供社区生活服务和开展社区文化活动。
第二十四条 物业管理公司应保持房屋的共用部位和共用设施、设备完好，环境整洁优美，公共秩序良好，保障物业使用方便、安全，并按照下列要求实施：
（一）在业主、使用人入住房屋前，将房屋的共用部位、共用设施设备使用、维护的方法、要求、注意事项以及有关法规的规定书面告知业主、使用人；
（二）经常对物业管理区域进行全面的巡视、检查，定期对房屋的共用部位、共用设施设备进行维修、养护；
（三）接到物业损坏报修时，按物业管理服务合同的约定限时进行维修和处理；
（四）定期听取业主委员会、业主和使用人的意见和建议，完善服务；
（五）发现违反本办法、业主公约的行为，应立即进行劝阻、制止，或向业主委员会和有关行政管理部门报告；
（六）按照物业管理服务合同约定的要求，做好业主委员会、业主和使用人委托的其他服务事项。
第二十五条 物业管理公司对住宅区的管理未能达到物业管理服务合同规定的标准，或者违反物业管理服务合同规定的，业主委员会可以终止合同。
第二十六条 物业管理服务合同终止或解除后的十五日内，物业管理公司应向业主委员会办理下列事项，并报区物业管理部门备案：
（一）对预收的物业管理服务费和结余的维修费用按实结算；
（二）移交全部物业档案资料和有关的财务帐册，并由业主委员会委托审计机构对财务状况进行审计；
（三）移交业主共有的办公及经营等房屋、场地和其他财物。
第二十七条 物业管理公司应当享受国家的有关优惠政策。

第四章 物业的使用与维护
第二十八条 业主、使用人应当遵守法律、法规的有关规定和业主委员会的决议，按照有利于物业使用、安全以及公平合理的原则，正确处理供水、排水、通风、通行、采光、维修、消防、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系。
第二十九条 业主、使用人使用房屋不得有下列行为：
（一）损坏房屋承重结构、破坏房屋外貌、擅自改变房屋用途；
（二）对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面等进行违章凿、拆、搭占等；
（三）各类保安门、窗、栅等安装超出外墙立面或占用公用部位；
（四）其他从事危害公共利益和侵害他人正当权益的活动。
业主、使用人不按房屋使用说明书使用房屋造成的后果，由其自负。
第三十条 物业管理区域内禁止下列行为：
（一）践踏、占用绿地；
（二）损毁树木、园林；
（三）占用通道等共用场地；
（四）乱抛乱堆垃圾、杂物；
（五）发生超出规定标准的噪音；
（六）排放有毒、有害等污染环境的物质；
（七）在建筑物、构筑物上乱张贴、乱涂写、乱刻画；
（八）法律、法规和规章及业主公约禁止的其他行为。
第三十一条 任何单位和个人不得占用物业管理区域内的公共建筑和共用设施设备。
因维修或公共利益需要临时占用、挖掘住宅区内道路、场地的，必须报经有关部门批准，并及时恢复原状。
第三十二条 住宅区内车辆行驶、停放的管理制度由业主委员会和物业管理公司共同制定。停车场地的收费标准按价格管理部门的规定执行，其收益用于住宅区物业管理。
第三十三条 利用物业设置广告等经营性设施的，应当在征得相关业主、使用人和业主委员会同意后，方可办理设置审批手续。设置收益应当用于住宅区物业管理。
第三十四条 物业维修、更新的费用，按照下列规定承担：
（一）住宅自用部位和自用设备的维修、更新费用，由业主承担；
（二）住宅共用部位和共用设备的维修、更新费用，由整幢住宅的业主按照各自拥有的住宅建筑面积比例共同承担；依照本办法设立物业维修基金的，在物业维修基金中列支；
（三）公共设施的维修、更新费用，由物业管理区域内的全体业主按照各自拥有的住宅建筑面积比例共同承担；依照本办法设立物业维修基金的，在物业维修基金中列支。
住宅的共用部位、共用设备和公共设施属人为损坏的，其维修、更新费用由责任人承担。
物业出现严重损坏，影响业主和使用人安全时，区物业管理部门应当督促限期维修。
物业维修基金不足时，业主应当按照业主委员会的决定和所拥有的住宅建筑面积比例，交纳物业维修基金。
第三十五条 住宅区内的市政公用设施、环境卫生设施、停车场等公共设施，由各专业管理机构委托物业管理公司统一管理和维修、养护。管理、维修和养护费用由各专业管理机构按规定支付。
第三十六条 房屋的共用部位和公共设施设备维修时，相邻业主、使用人应当予以配合。因相邻业主、使用人拒绝配合维修造成其他业主、使用人财产损失的，由责任人负责赔偿。
因物业维修、装修造成相邻业主、使用人财产损失或影响房屋使用的，由责任人修复或赔偿。

第五章 物业管理经费、维修基金与用房
第三十七条 业主和使用人应当遵守业主公约，按照物业管理服务合同的约定和业主委员会的决定交付物业管理、维修等费用。
建设单位未售出的空置物业应当分摊物业管理、维修费用，分摊比例不低于收费标准的百分之七十。
第三十八条 确定物业管理服务收费标准，应当遵循公平、合理的原则，物业管理服务质量应当与服务收费相适应。
物业管理服务收费应当根据所提供服务的性质、内容、特点等不同情况，分别实行政府定价、政府指导价和经营者定价。
普通住宅小区公共性服务收费实行政府定价；高级公寓、别墅区等住宅小区的服务收费实行政府指导价；特约服务费，除价格管理部门另有规定外，实行经营者定价。
第三十九条 物业管理公司已接受委托管理并收取物业管理服务费用的，其他任何部门不得以任何理由收取相同性质、内容的费用。
第四十条 物业管理服务费用经约定可以预收，但预收期限不得超过三个月。
第四十一条 物业管理公司收费的项目和标准应当向业主公布。
物业管理公司在物业管理服务合同约定外自行提供服务，未经业主委员会或者业主认可的，业主或使用人可以不支付费用。
第四十二条 新建住宅必须设立物业共用部位、共用设施设备维修基金（以下简称物业维修基金）。
物业维修基金由开发建设单位按房屋建安总造价的百分之五至百分之八提取，其所有权属全体业主共同所有。
物业维修基金由市物业维修基金管理中心以住宅区（幢）为单位设立专款帐户代为管理，接受财政、审计部门的监督，并确保保值增值。
物业维修基金管理中心的管理费用由市财政部门按合理需要核定，在物业维修基金的增值收益中提取，并纳入预算外资金管理。
物业维修基金及其增值部分应专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新，严禁挪作他用。
物业维修基金的使用，由物业管理公司提出年度计划，经业主委员会批准并报区物业管理部门审核后，由市物业主管部门核拨。
市物业主管部门和各物业管理公司应每年公布一次物业维修基金的使用情况，接受业主和业主委员会的监督。
第四十三条 在本办法施行前已建成的实施物业管理的住宅区，其物业共用部位、共用设施设备维修费用按下列途径列支：
（一）公有住房出售时，售房款中提取的住房共用部位和共用设施设备维修养护基金；
（二）公有住房的房屋租金；
（三）未缴纳物业维修基金的私有房屋，由业主按其拥有的住宅建筑面积比例承担。
第四十四条 开发建设单位应当将物业管理用房以及公建配套用房纳入住宅区配套项目计划，与新建住宅同步设计、同步施工。
第四十五条 开发建设单位在住宅区房屋交付使用时，应当无偿提供占住宅区房屋总建筑面积千分之三的物业管理办公用房和公共活动用房，无偿提供占住宅区房屋总建筑面积千分之四的为本住宅区服务的商业用房。
物业管理办公用房、公共活动用房和商业用房，已列入开发成本的，全部由市物业主管部门接收，并移交给业主委员会，提供给物业管理公司使用和经营。
第四十六条 物业管理办公用房、公共活动用房和商业用房的所有权属于该住宅区全体业主，其所有权不得分割、转让和抵押。
业主委员会接收的商业用房由物业管理公司负责经营，其收益用于住宅区物业管理。
物业管理公司使用物业管理用房的期限不得超过该物业管理公司的受聘期限。

第六章 前期物业管理
第四十七条 本办法所称前期物业管理，是指业主委员会成立前的物业管理。
第四十八条 新建住宅交付使用前三个月，开发建设单位应当选聘物业管理公司进行前期管理，与其签定前期物业管理服务合同，并报区物业管理部门备案。
业主委员会选举产生后，由业主委员会决定物业管理公司的续聘或改聘，并签定物业管理服务合同，前期物业管理服务合同同时终止。
第四十九条 前期物业管理期间不得使用物业维修基金。该期间发生的共用部位、共用设施设备的维修，其费用均由开发建设单位承担。
第五十条 住宅区开发建设单位应当在住宅区竣工验收之日后十五日内，向所在地区物业管理部门移交下列工程建设技术资料：
（一）住宅区总平面图；
（二）住宅区单体建筑、结构、设备图；
（三）住宅区地下管网图；
（四）有关设施、设备的使用和维修技术资料；
（五）住宅区综合验收资料。
住宅区业主委员会成立后，所在地区物业管理部门应将上述资料移交给业主委员会，由业主委员会将其提供给物业管理公司保存与使用。
第五十一条 新建住宅交付使用时，开发建设单位必须按国家和本市的有关规定提供《住宅工程保修卡》和《住宅使用说明书》，并按《住宅工程保修卡》的规定，承担保修责任。
第五十二条 交付使用前发生的前期物业管理服务费用，由开发建设单位承担；交付使用后发生的前期物业管理服务费用，由开发建设单位和买受人按照住宅销售合同的约定承担。
第五十三条 新建住宅交付使用时，除住宅销售合同有约定或物价管理部门有规定外，住宅的开发建设单位、物业管理公司以及其它部门不得向住宅买受人收取任何费用。

第七章 法律责任
第五十四条 业主、使用人违反业主公约，应承担相应的民事责任。对违反业主公约的，业主委员会或者相关的业主、使用人可以依法向人民法院提起诉讼。
业主、使用人未按照物业管理服务合同交纳物业管理服务费用的，物业管理公司可以按日加收应交纳费用千分之三的滞纳金或者按约定加收滞纳金。
第五十五条 业主、使用人违反本办法第二十九条、第三十条规定的，物业管理公司应及时制止，并监督改正；对拒不改正的，报有关部门依法处理。
第五十六条 物业管理公司违反物业管理服务合同的约定，应当承担相应的违约责任；造成业主、使用人损失的，应当承担赔偿责任。
第五十七条 物业管理公司违反本办法，按下列规定予以处罚：
（一）违反第十九条、第二十条、第二十一条、第二十三条、第二十四条、第二十六条、第四十六条第二款规定的，由物业管理部门责令其限期改正，可以并处一千元以上三万元以下的罚款；
（二）违反第二十二条第三款、第四十条、第四十一条规定的，由市物价管理部门按照相关法律、法规的规定处罚。
物业管理公司违反本办法情节严重的，物业管理部门可以降低其资质等级，直至取消资质等级证书。
第五十八条 开发建设单位违反本办法，按下列规定予以处罚：
（一）违反第四十二条第二款、第四十五条规定的，由市物业主管部门责令其限期履行。在规定的期限内仍不履行的，市物业主管部门可申请人民法院强制执行，并对违反第四十二条第二款规定的，有权要求其按每逾期1日加收应缴额的千分之二支付滞纳金。
（二）违反第五十条规定的，由市物业主管部门责令其限期改正，并可处以一万元以上五万元以下的罚款。
第五十九条 物业管理部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊或者截留、挪用物业维修基金的，由其所在单位或者上级机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第六十条 对违反本办法的行为实施行政处罚，应按照《行政处罚法》规定的程序进行。
第六十一条 当事人对行政处罚决定不服的，可依法申请复议或直接向人民法院起诉。当事人逾期不申请复议、也不向人民法院起诉，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。

第八章 附 则
第六十二条 本办法施行前已经实行物业管理的住宅区，应当按照本办法的规定进行规范。
本办法施行前已交付使用但尚未实行物业管理的住宅区，可参照本办法规定逐步实行物业管理。
各县（市）城镇住宅区物业管理，参照本办法执行。
写字楼、商住楼物业管理，参照本办法执行。
第六十三条 本办法由杭州市人民政府法制局负责解释。
第六十四条 本办法自发布之日起施行。



1999年6月30日