上海市人大常委会


上海市房地产登记条例
上海市人大常委会


（1995年11月30日上海市第十届人民代表大会常务委员会第二十三次会议通过 1996年3月1日起施行）

目 录

第一章 总 则
第二章 一般规定
第三章 土地使用权和房屋所有权登记
第一节 初始登记
第二节 变更登记
第三节 注销登记
第四章 房地产其他权利登记
第五章 法律责任
第六章 附 则

　　第一章 总 则

　　第一条 为了加强本市房地产权属管理，维护房地产市场秩序，保
障房地产权利人的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》、
《中华人民共和国城市房地产管理法》和有关法律、法规的规定，结
合本市实际情况，制定本条例。

　　第二条 本条例适用于本市行政区域内的房地产登记。

　　第三条 本条例所称房地产登记，是指土地使用权和房屋所有权
以及由上述权利产生的抵押、设典、租赁等房地产其他权利的登记。
本条例所称房地产权利人，是指依法享有土地使用权、房屋所有权、
房地产其他权利的自然人、法人和其他组织。

　　第四条 本市实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。房地
产权证书是房地产权利人依法拥有土地使用权和房产的占有、使用、
经营、处置权的凭证。依法登记的房地产权利受法律保护。

　　第五条 上海市房屋土地管理局（以下简称市房地局）是本市房
地产行政主管部门，负责房地产登记管理工作，依法核实和确认房地
产权属，制作和颁发统一的房地产权证书。 区、县房地产管理部门
依照本条例，对规定范围内的房地产登记工作实施监督管理。 上海
市房地产登记处和区、县房地产登记机构受市房地局委托，办理规定
范围内的房地产登记工作。区、县房地产登记机构业务上受市房地产
登记处领导（上海市房地产登记处和区、县房地产登记机构以下简称
登记机构）。

　　第二章 一般规定

　　第六条 有下列情形之一的，应当申请土地使用权、房屋所有权
登记，经核实准予登记的，由市房地局颁发房地产权证书：
　　（一）以出让、征用划拨方式取得国有土地使用权的；
　　（二）依法取得的国有土地使用权地块上原有房屋或者新建房屋
的；
　　（三）依法使用集体所有的非农业建设用地上原有房屋或者新建
房屋的。
　　土地使用权和房屋所有权未经核准登记的，房地产其他权利不予
登记。

　　第七条 依照本条例规定申请土地使用权、房屋所有权、房地产
其他权利登记的，应当提交规定的登记文件；提交的文件应当为正本
或者副本。

　　第八条 因下列情形之一进行房地产登记的，当事人双方应当共
同申请：
　　（一）买卖；
　　（二）交换；
　　（三）赠与，但遗赠的除外；
　　（四）抵押；
　　（五）设典；
　　（六）法律、法规规定的其他情形。

　　第九条 因下列情形之一进行房地产登记的，当事人以一方申请：
　　（一）以出让、征用划拨方式取得土地使用权的登记；
　　（二）新建房屋所有权；
　　（三）继承、遗赠；
　　（四）人民法院已经发生法律效力的判决、裁定、调解；
　　（五）仲裁机构已经发生法律效力的裁决、调解；
　　（六）本条例第二十五条所列情形。
　　（七）法律、法规规定的其他情形。

　　第十条 两人以上共有的房地产权利，当事人应当同时申请登记。

　　第十一条 当事人可以委托代理人申请房地产权利登记。代理人
应当向登记机构提交当事人的委托书。

　　第十二条 有下列情形之一的，市房地局应当自受理之日起三十
日内作出不予登记的决定，并且书面通知申请人：
　　（一）房地产权属争议尚未解决的；
　　（二）不能提供有效的房地产权属证明的；
　　（三）非法占用土地的；
　　（四）所建房屋属违法建筑或者临时建筑的；
　　（五）法律、法规规定的其他情形。

　　第十三条 有下列情形之一的，由市房地局直接代为登记：
　　（一）依法由市房地局代管的房地产；
　　（二）经人民法院判决为无主房地产；
　　（三）法律、法规规定的其他情形。

　　第十四条 房地产权证书实行定期验证。
　　房地产权证书不得涂改。房地产权证书破损，经查验后可以换发。
换发房地产权证书后，应当将原房地产权证书注销存档。房地产权证
书灭失的，权利人应当向登记机构报失，并在本市主要报纸或者市房
地局指定的境外报纸登报声明；见报后满三个月无异议的，可以申请
补发房地产权证书，补发的房地产权证书上应当注明“补发”字样。

　　第十五条 登记机构应当设置房地产登记册，对房地产登记的事
项作全面、真实、准确的记载，并且永久保存。房地产登记册的记载
与房地产权证书上的记载以及当事人提交的有关申请登记文件的内容
应当一致。当事人对房地产登记册的记载有异议的，登记机构应当核
查房地产原始凭证，并且以房地产原始凭证为准。 房地产登记册的
记载有更改的，应当加盖登记机构的核对章和房地产登记工作人员的
名章。

　　第十六条 房地产登记资料可以查阅、抄录和复印，具体范围和
费用由市人民政府规定。

　　第十七条 申请房地产登记缴纳费用的具体办法由市人民政府规
定。

　　第三章 土地使用权和房屋所有权登记

　　第一节 初始登记

　　第十八条 以出让方式取得土地使用权的，应当在土地使用权出
让合同规定的期限内申请土地使用权初始登记，并且提交下列文件：
　　（一）申请书；
　　（二）身份证明；
　　（三）土地使用权出让合同；
　　（四）已付清土地使用权出让金的证明；
　　（五）其他有关文件。 出让土地使用权年限届满后，经批准续
期使用的，权利人应当重新办理初始登记。

　　第十九条 以征用划拨方式取得土地使用权的，应当在取得市或
者区、县人民政府批准用地的文件后三十日内申请土地使用权初始登
记，并且提交下列文件：
　　（一）申请书；
　　（二）身份证明；
　　（三）市或者区、县人民政府批准用地的文件；
　　（四）建设用地规划许可证；
　　（五）征地补偿协议或者拆迁补偿协议；
　　（六）其他有关文件。

　　第二十条 新建非商品房屋的，应当自房屋竣工交付使用之日起
三十日内申请房屋所有权初始登记并且提交下列文件：
　　（一）申请书；
　　（二）土地使用权属证明；
　　（三）建设项目批准文件；
　　（四）建设工程规划许可证；
　　（五）竣工验收证明；
　　（六）交付使用证明；
　　（七）总平面图和分层平面图；
　　（八）具有相应资质的测量机构出具的勘测报告；
　　（九）其他有关文件。

　　第二十一条 房地产开发企业应当在新建商品房屋竣工验收后交
付给买受人之前，持本条例第二十条所列文件和商品房屋建设项目批
准文件办理新建商品房屋初始登记。

　　第二十二条 土地使用权和房屋所有权初始登记的申请经审核符
合规定的，市房地局应当在受理登记申请之日起三十日内作出准予登
记的决定，颁发房地产权证书。

　　第二节 变更登记

　　第二十三条 经初始登记的房地产有下列转让情形之一的，当事
人应当自有关合同或者协议签订之日或者有关法律文件生效之日起三
十日内申请变更登记：
　　（一）买卖；
　　（二）交换；
　　（三）赠与；
　　（四）继承；
　　（五）人民法院判决转移；
　　（六）仲裁机构裁决转移；
　　（七）法律、法规规定的其他情形。

　　第二十四条 权利人变更时，申请登记应当提交下列文件：
　　（一）申请书；
　　（二）身份证明；
　　（三）房地产权证书；
　　（四）与房地产转让有关的合同、协议、证明文件、行政决定、
勘测报告或者其他法律文件等。

　　第二十五条 经初始登记的房地产有下列情形之一的，权利人应
当自事实发生之日起三十日内申请变更登记：
　　（一）房地产用途发生变化的；
　　（二）权利人姓名或者名称发生变化的；
　　（三）共有房地产分割的；
　　（四）房地产座落地址或者房地产名称发生变化的；
　　（五）土地、房屋面积增加或者减少的；
　　（六）房屋倒塌、拆除或者因不可抗力灭失的；
　　（七）法律、法规规定的其他情形。

　　第二十六条 房地产权内容变更时，申请登记应当提交下列文件：
　　（一）申请书；
　　（二）身份证明；
　　（三）房地产权证书；
　　（四）具有相应资质的测量机构出具的勘测报告；
　　（五）与变更事实相关的证明文件或者政府主管部门的批准文件、
行政决定等。

　　第二十七条 居住在境外的当事人申请房地产变更登记的，申请
期限为三个月。

　　第二十八条 房地产变更登记的申请经审核符合规定的，市房地
局应当自受理登记申请之日起三十日内作出准予登记的决定，换发房
地产权证书。

　　第三节 注销登记

　　第二十九条 土地使用权、房屋所有权依法终止的，当事人应当
自事实发生之日起十五日内办理注销登记，并缴回房地产权证书。

　　第三十条 有下列情形之一的，由市房地局直接代为注销登记：
　　（一）当事人未按本条例第二十九条规定办理注销登记的；
　　（二）房地产依法发生强制性转移，原权利人未在规定期限内办
理注销登记的；
　　（三）因房地产登记工作人员的过错，导致核准土地使用权和房
星所有权登记不当的；
　　（四）依法应当注销登记的其他情形。按前款规定直接代为注销
登记的，市房地局应当在十日内书面通知当事人，限期缴回房地产权
证书。当事人未在规定期限内缴回房也产权证书的，市房地局可以在
本市主要报纸或者境外报纸公告该房地产权证书作废。

　　第四章 房地产其他权利登记

　　第三十一条 下列房地产权利的文件，当事人应当申请登记：
　　（一）房地产抵押权设定、变更的合同；
　　（二）房地产典权设定、变更的合同；
　　（三）法律、法规规定应当登记的其他文件。前款所列文件自核
准登记之日起生效。

　　第三十二条 下列房地产权利的文件，当事人应当登记备案：
　　（一）商品房预售合同及其变更合同；
　　（二）房地产租赁合同及其变更合同；
　　（三）房屋维修、使用公约和物业管理文件；
　　（四）当事人认为有必要登记备案而登记机构准予登记备案的文
件。当事人未办理前款所列文件登记的，不得对抗第三人。

　　第三十三条 两人以上对同一房地产其他权利申请登记的，按受
理登记申请的先后顺序依法进行审核。

　　第三十四条 申请房地产其他权利登记，申请人应当提交房地产
权证书及有关的申请登记文件。市房地局应当自受理登记申请之日起
十日内作出准予登记或者不予登记的决定，准予登记的，出具登记证
明；不予登记的，书面通知申请人。

　　第五章 法律责任

　　第三十五条 按本条例第八条规定应当由有关当事人共同申请房
地产登记的，一方申请，其他方不申请的，登记机构可以受理一方当
事人的登记申请，并且责成其他方当事人限期办理登记。其他方当事
人逾期仍未办理登记的，可以依法核准一方当事人的登记。

　　第三十六条 有下列情形之一，但是未获得不正当利益的，由市
房地局吊销当事人的房地产权证书并处以一千元以上一万元以下的罚
款：
　　（一）用隐瞒、欺骗等不正当手段骗取房地产权证书的；
　　（二）用虚报灭失手段骗取补发房地产权证书的；
　　（三）涂改房地产权证书的。
　　有前款所列情形之一并且获得不正当利益的，由市房地局吊销当
事人的房地产权证书，没收违法所得，井处以一万元以上五万元以下
或者违法所得一倍的罚款；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。

　　第三十七条 当事人伪造房地产权证书的，由市房地局依法没收
伪造的房地产权证书，并将其移送司法机关处理。

　　第三十八条 单位擅自受理房地产登记或者擅自制作、发放房地
产权证书的，由市房地局没收其擅自制作、发放的房地产权证书和违
法所得，对直接责任人处以一千元以上一万元以下的罚款。

　　第三十九条 因申请房地产其他权利登记的当事人提交错误、虚
假的申请登记文件而产生的后果，由当事人承担。

　　第四十条 因房地产登记工作人员的过错，导致核准房地产登记
不当或者房地产登记册上的记载有误，给权利人造成经济损失的，由
市房地局依法赔偿。

　　第四十一条 房地产登记工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞
弊的，应当给予行政处分；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。

　　第四十二条 当事人对市房地局作出的具体行政行为不服的，可
以依照《行政复议条例》和《中华人民共和国行政诉讼法》的规定，
申请复议或者向人民法院起诉。 当事人逾期不申请复议、不起诉又
不履行行政处罚决定的，市房地局可以依照《中华人民共和国行政诉
讼法》的规定，申请人民法院强制执行。

　　第六章 附则

　　第四十三条 本条例施行前依法颁发的土地使用证和房屋所有权
证继续有效。

　　第四十四条 本条例的具体应用问题，由市房地局负责解释。

　　第四十五条 本条例自1996年3 月1 日起施行。


供销合作总社


基层供销社定额管理试行办法

1982年2月20日，供销合作总社

一、目的、任务
定额管理是企业依靠和组织职工，根据计划要求，对企业内部各业务经营单位（或个人）制定各项定额指标，明确经济责任，以定额为尺度，核算与考核业务经营情况，加强经济核算，提高经济效益的一种管理方法。它是企业全面经济核算的组成部分，也是推行经营责任制的基础工作。
实行定额管理的目的和任务：
（一）落实国家计划，划清经济责任，分别考核各业务经营单位的经营成果，调动与发挥职工参与企业管理的积极性，不断改善企业经营管理。
（二）贯彻执行党和国家的方针、政策、扩大购销业务，提高服务质量，更好地为生产服务，为人民生活服务。
（三）加强经济核算，合理使用资金和人力、物力，提高企业竞争能力，提高企业经济效益。
二、范围、注意事项
基层供销社经营业务的店、柜、组，包括零售、收购、仓库、运输、饮食服务、生产加工、其他附属企业和代购代销店，以及承包的个人，都应实行定额管理。县级批发和各级社的零售企业，可比照本办法的原则精神组织试行。
实行定额管理应注意以下事项：
（一）定额指标的制订、执行和考核，都要充分依靠群众，坚持领导、专业人员、群众三结合的方法，充分调动与发挥职工群众经商理财的积极性，充分发挥领导干部和专业人员的作用，把上级要求、企业领导的通盘考虑和职工群众的积极性结合起来。
（二）各定额单位制订哪些定额指标，应根据其主营业务、规模大小、管理水平以及其他有关条件确定，因地因事制宜，不要“一刀切”。
（三）各项定额指标，既要积极先进，又要留有余地，把革命热情和科学态度结合起来。
（四）定额的计算方法和核算时的凭证帐表要从实际出发，繁简适当，讲求实效，做到算而有用，管而合理，不搞形式主义。
（五）定额管理要同其他管理制度相结合，互相衔接，相互促进，全面提高企业经营管理水平。
三、定额指标
（一）定额指标与计算要求
1、经营商业的单位一般定五项指标
（1）购销额。这是考核业务经营的基本指标。一定要在制定商品必备目录和经营品种的基础上，根据国家计划、货源情况、市场变化、历史资料等因素，综合考虑确定。零售柜组定销售额，收购柜组定收购额和销售额。仓库定拨货额或批发额。
（2）商品资金和周转天数。这是考核资金使用状况的一项指标。可根据历史的先进的商品资金周转天数和预测定额期的变化情况综合计算确定。也可以按商品大类和主要商品测算，使定额更接近于实际。
平时主要按定额资金掌握、检查、期末按平均商品资金周转天数考核。允许商品资金随购销额的增减而相应浮动。
季节性强的大宗农副产品收购和化肥、农药供应所需资金，仍按计划供应。
（3）费用和费用水平。这是反映成本和节约效果的重要指标之一。要求定得准、算得了、管得着。一般以核定定额单位能够直接管理和计算的开支为宜。既定费用额，又定费用率，以费用率为主要考核指标。
为了计算、考核利润，也可以核定全部费用，即包括由企业会计集中核算分摊的费用。
（4）利润。这是考核经营成果的一项综合性指标。根据业务经营额、毛利、费用、税金和其他收支等因素确定。实行利润承包的和有条件的，应该按实际毛利率计算。条件不具备的，可以按计划毛利率计算，也可以暂不核定利润指标。
（5）人员和劳动效率。这是反映劳动力组织情况和劳动效果的重要指标。根据购销任务和经营管理的需要确定人员定额，然后核定每个人员的劳动效率。要按不同单位、行业的从业人员，分别确定平均先进的劳动效率指标。在正常情况下，劳动效率应逐步提高，不能低于历史水平。
此外，还可以根据加强管理的需要和可能，制定重点商品升耗率、综合升耗率或公差率、节约利废、有问题商品推销等指标进行考核。
2、饮食服务单位一般定七项指标：营业收入、毛利率、费用、利润、人员、资金、经营品种（服务项目）。
3、生产加工班组一般定八项指标：产品的产值、产量、质量、成本、销售收入、人员、劳动生产率、利润。
4、运输业务班组（或单车、单船）一般定五项指标：人员、运输收入、费用、吨公里运输成本和耗油量。
实行经营承包的单位和个人，可按上述规定和本单位的具体情况，根据承包的要求，合理地制订定额指标，至少要制订购销额、商品资金（或流动资金）、利润三项基本定额指标。并联系奖惩制度，明确规定经营承包者对房屋、设备、资金等财产应负的经济责任。
对基层供销社的行政管理人员也应明确经济责任。要有考核指标，并且要和定额单位的定额执行情况恰当地联系起来。
（二）制订定额的时间和程序
定额一般一年核定一次，可以年度分季，也可以按季分月。如情况发生重大变化，应随时调整。
核定定额指标要上下结合，一般由基层社提出初步意见，经店柜组职工充分酝酿、讨论，制订定额，再由基层社集中平衡、批准，下达执行。也可以由定额单位提出建议数，然后经基层社平衡、批复执行。
四、核算、分析
（一）核算形式
企业应从实际出发，按照分级管理、分级核算的原则，把专业核算和群众核算密切结合起来，搞好各环节的经济核算。企业内部各业务经营单位的核算形式，可根据规模和营业额的大小、管理水平等不同情况。分别实行半独立核算或报帐制。对实行经营承包的，要进行单独核算。
商店一般可实行半独立核算，设专职核算员，负责编制计划，搞好核算，编报报表，反映和监督各项经济活动和经营成果。
柜组一般实行报帐制，设兼职核算员，负责记帐、核算、编表和组织柜组经济活动分析。
对实行经营承包的柜组或个人，要进行单独核算，核算的具体指标由企业根据其实际情况确定，但必须做到核算真实、数字准确。
凡有条件的大型商店、饮食服务企业、生产加工企业，经有关单位批准，可以实行独立核算。
不论哪种核算形式，都应充分利用会计、统计、业务等原始凭证、帐表，力求简便适用，避免繁琐重复。
（二）定额的核算和检查、考核
核算员和基层社会计必须搞好对各项定额指标的核算、检查、考核，随时掌握定额执行情况，发现问题，及时反映，以便采取措施，保证全面、均衡地完成各项定额指标。


对购销额的核算必须真实完整。检查考核时，不仅要看定额完成情况，还要看执行政策、服务态度和服务质量。对经营品种，可按上期商品盘点表上实有品种加本期购进的新品种进行考核。
对商品资金定额要进行日常的监督与控制，防止无故突破，流于形式。一般可以采用“定额余款补货”办法，利用交款、提货凭证，每次结出“余款”，基层社会计和仓库据以控制拨货或控制定额单位进货。
对利润指标的核算，要加强审核，按制度规定计算毛利、费用、税金，并认真按期盘点商品、财产。按计划毛利率计算的，只作为对店组的考核指标，不能作为专业核算的依据。
对定额指标的检查、考核，实行基层社领导、会计和定额单位相结合。检查以定额单位自查为主，一般要求每旬检查一次，并向基层社领导汇报。考核主要由基层社领导和会计负责，至少每月对各定额单位进行一次全面的检查与考核，并报告县社。
（三）经济分析
建立领导、专业人员和职工群众三结合的分析制度。基层社、商店、柜组、个人要逐级组织定期的经济分析，充分利用定额和核算资料，结合业务情况，及时总结经验，发现问题，研究措施，改进工作。
基层社应每月定期召开一次有领导人员、计统、会计和店组负责人、核算员、个人承包员参加的经济活动分析会，检查上月定额执行情况，分析原因，找出问题，研究改进措施，安排下步工作，以保证全面完成各项定额指标。
（四）核算资料的保管
各定额单位的会计凭证、帐簿和报表，应由企业财会部门按会计制度规定要求，统一妥善保管。属于群众核算内部的有关资料，也要建立档案，保存三至五年。
五、几个结合
实行定额管理，要同其他经营管理制度通盘考虑，搞好以下几个结合。
（一）同岗位责任制结合。按责、权、利统一的要求，基层社的干部、职工（包括领导干部），都要结合岗位责任制的规定和分工，明确其对有关定额所应负的经济责任及应受到奖惩的条件。
（二）同“拨货计价，实物负责制”结合。经营零售业务的，应尽可能以实物负责单位为定额单位，充分利用“货计价，实物负责”原有凭证、单、表作为核算依据，以期手续上一致，避免重复，便于考查。
（三）同社会主义劳动竞赛和奖惩制度结合。要把定额指标列为社会主义劳动竞赛的主要内容，定期检查评比，要按定额指标完成情况和劳动态度、服务质量等其他劳动竞赛条件记分计奖，有奖有惩，实行按劳分配，克服平均主义，把精神鼓励和物质奖励结合起来。
（四）同经营责任制结合。企业无论实行什么形式的经营责任制，都必须搞好定额管理。要把责、权、利结合起来，并把定额管理情况作为对责任制进行考核的主要内容。
六、组织领导
（一）基层社应把定额管理工作列入重要议事日程，指定一名主任或副主任主持，建立领导、专业人员、职工三结合的管理组织，负责日常工作。县社在推行定额管理工作中，处于关键地位，应有得力干部负责组织领导，并建立定额管理、核算、报表制度，定期检查、考核。
（二）基层社会计负责对定额管理工作有关会计核算业务进行指导，定期检查考核，随时掌握定额执行情况，辅导定额单位搞好核算和分析工作。
（三）培训定额单位的核算员，建立群众性的核算队伍。以基层社自培为主，县社轮训为辅。核算员力求做到懂购销业务，懂核算技术，会制订定额指标，会检查、分析定额执行情况，辅导本单位职工学会定额制订和核算办法，把定额管理真正置于广泛而又坚实的群众基础之上。
七、本办法从一九八二年起施行。一九七七年总社财会物价局所发的《基层供销社群众核算试行办法（草稿）》与本办法有抵触的，以本办法为准。各地在试行中，可根据实际情况，制订实施细则。