【案情】

　　2012年3月，刘某在某酒业公司以每瓶1480元的价格购买了6瓶53度茅台酒，总金额8880元。刘某要求酒业公司开具发票，且要求在发票上注明酒的详细情况并备注“假一赔十。”后刘某以自饮感觉身体不适，怀疑为假冒茅台酒为由，于2012年4月向某市工商局投诉，工商局于2012年4月委托贵州茅台酒股份有限公司对该酒进行鉴定，贵州茅台酒股份有限公司鉴定表结论为：该批6瓶“贵州茅台”酒不是贵州茅台酒股份有限公司生产。后经协商，酒业公司将茅台酒价款8880元退还了刘某，但刘某认为酒业公司应依据食品安全法的有关规定及发票上备注的“假一赔十”条款对其进行价款十倍的赔偿共计88800元，并承担商品检测鉴定费用。酒业公司拒绝赔偿，刘某遂诉至法院。

　　【分歧】

　　本案的争议焦点为：商家是否应依据食品安全法的有关规定及发票上备注的“假一赔十”条款进行价款十倍的赔偿。对此，主要存在以下几种观点：

　　观点一：商家不应当再承担赔偿责任。“假一赔十”的条款属于一种“显失公平”的违约金支付方法，对其效力法院不应予以认可。酒业公司已全额退还货款，若再进行十倍价款的赔偿，刘某获得的高额赔偿属于不当得利，不应受到法律保护。

　　观点二：商家仅应当承担1+1赔偿责任。本案中，酒业公司销售假酒的行为违反了诚实信用原则，在提供商品的过程中存在欺诈行为。我国消费者权益保护法第四十九条规定，经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍。因此，商家应当承担1+1赔偿责任。

　　【评析】

　　合同法第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，刘某本身仅损失合同价款8880元，但根据“假一赔十”条款，酒业公司却要支付88880元的赔偿，明显属于违约金过分高于损失的情形。因此，法院应向酒业公司释明其有权依合同法的有关规定请求减少约定违约金的数额，从而排除“假一赔十”条款的适用。

　　食品安全法第九十六条第二款规定：“生产不符合食品安全标准的食品或者销售明知是不符合食品安全标准的食品，消费者除要求赔偿损失外，还可以向生产者或者销售者要求支付价款十倍的赔偿金。”但食品安全法第九十六条第一款规定：“违反本法规定，造成人身、财产或者其他损害的，依法承担赔偿责任。”从体系解释的角度看，第二款是对第一款的补充，即惩罚性赔偿应以造成“人身、财产或者其他损害”为前提。但本案中原告虽然称饮用涉案酒品后身体不适，但未提供相应的证据证实涉案酒品造成其人身、财产损害，故不宜直接适用食品安全法中关于十倍赔偿的规定。

　　食品安全法第三十九条第一款规定：“食品经营者采购食品，应当查验供货者的许可证和食品合格的证明文件。”

　　食品经营企业应当建立食品进货查验记录制度，如实记录食品的名称、规格、数量、生产批号、保质期、供货者名称及联系方式、进货日期等内容。”本案中，酒业公司有义务建立并执行进货检查验收制度，应当知道其所售茅台酒为假酒，其提供商品有欺诈行为，应当按照消费者权益保护法第四十九条的规定承担1+1赔偿责任。

　　因此，在本案的处理中应当否认“假一赔十”约款的效力并适用消费者权益保护法双倍赔偿的规定对消费者进行赔偿。只有这样才能实现法律效果和社会效果的统一，既不纵容商家的售假行为，也不过分打击商家生产经营的积极性。

　　（作者单位：武汉大学法学院 河南省商丘市梁园区人民法院）
广东省深圳市人大常委会


深圳经济特区房地产登记条例

（1992年12月26日深圳市第一届人民代表大会常务委员会第十三次会议通过）

第一章　总　则

　　第一条　确认房地产权利，保障权利人的合法权益，加强房地产管理，根据法律 、行政法规的基本原则，结合深圳经济特区（以下简称特区）的实际，制定本条例。
　　第二条　本条例所称房地产，是指土地及土地上的建筑物、附着物。
　　本条例所称权利人，是指依本条例规定登记的房地产权利的享有人。
　　本条例所称房地产权利，是指权利人对土地的使用权和土地上建筑物、附着物的所有权 ，以及由上述权利产生的他项权。
　　第三条　房地产权利的设定、转移、变更、终止等，须依照本条例的规定进行登记。
依法登记的房地产权利受法律保护。
　　第四条　深圳市人民政府(以下简称市政府)房地产主管部门是特区房地产 登记机关（以下简称登记机关)。
　　第五条　房地产权利证书是权利人依法管理、经营、使用和处分房地产的凭证。
登记机关对申请人申请登记的房地产依法进行审查和确认房地产权利，颁发房地产权利 证书。

第二章　一般规定

　　第六条　房地产登记以一宗土地为单位进行登记。
　　一宗土地存在两个或两个以上权利人的，各权利人分别对该宗土地上的建筑物、附着物 所有权和拥有的土地使用权份额申请登记。
　　前款所称一宗土地，是指以权属界线组成的封闭地块。
　　第七条　土地上已有建筑物、附着物的，土地及建筑物、附着物应同时登记。
　　土地使用权未经核准登记的，建筑物、附着物所有权或他项权不予登记。
　　第八条　房地产登记应对权利人、权利性质、权属来源、取得时间、变化 情况和房地产的面积、结构、用途、价值、等级、坐落、坐标、形状等进行记载。
　　第九条　登记机关应设置房地产登记册，按宗地编号对房地产登记事项作 全面、真实、准确的记载。房地产登记册记载的内容可供查阅、复印。
　　房地产登记册、地籍资料和房地产原始凭证应永久保存。
　　第十条　房地产权利证书由市政府统一印制。房地产权利证书不得涂改， 任何涂改视为无效。房地产登记册有涂改的，应加盖登记机关的核对章。
　　房地产权利证书的记载与房地产登记册的记载不一致时，以房地产登记册的记载为准。
　　当事人对房地产登记册的记载有异议的，登记机关应查核原始凭证，并以原始凭证为准。
　　第十一条　房地产登记实行统一表格制度。
　　表格由登记机关依据本条例和工作需要统一制作。
　　第十二条　房地产登记的权利人名称为：
　　（一）企业法人，为该企业法人的法定名称；
　　（二）国家机关、事业单位，为该机关、单位的法定名称或政府确认的名称；
　　（三）非法人组织，为该组织依法登记的名称或政府批准的名称；
　　（四）个人，为合法身份证明上的姓名；
　　（五）共有人，为各权利人的名称或姓名。 　　
　　第十三条　房地产买卖、抵押、分割、交换、赠与等房地产登记由有关当事人共同申请。
　　下列情形的房地产登记，当事人可单独申请：
　　（一）土地使用权或建筑物、附着物所有权的初始登记；
　　（二）因继承或遗赠取得房地产的转移登记；
　　（三）因人民法院已经发生法律效力的判决、裁定和调解而取得房地产权利的有关登记；
　　（四）变更登记；
　　（五）因土地使用年期届满的注销登记；
　　（六）因房地产权利证书灭失、破损而重新申领、换领房地产权利证书等其他登记。
　　第十四条　登记机关对下列情形径为登记：
　　（一）依法由登记机关代管或被人民法院裁定为无主房地产的；
　　（二）抵押期限届满，当事人不按期注销登记的；
　　（三）土地使用年期届满，当事人未按规定注销登记的；
　　（四）本条例第二十条第一款第（一）项至第（五）项规定的。
　　登记机关径为登记完毕，应将登记结果公告。
　　第十五条　登记机关收到申请人的申请登记文件之日，为申请登记日。
　　两个或两个以上的申请人对同一房地产申请登记的，按受理登记申请编号先后顺序予以 审查。
　　第十六条　提交申请登记的文件应当为正本。不能提交正本的，可以提交 复印件，经登记机关核实无误后，加盖核对章收存。
　　第十七条　申请房地产登记，申请人可以委托他人代理。
　　由代理人办理申请登记的，应向登记机关提交申请人的委托书。境外申请人的委托书应 按规定经过公证或认证。
　　第十八条　法律、行政法规规定以及当事人约定应经公证机关公证的，申 请房地产登记时，申请人应提供公证文书。
　　第十九条　应当登记而逾期未登记的房地产，经登记机关公告满一年后仍 无人申请登记的，视为国家代管产，由登记机关代管，代管期为三年。
　　代管期间申请登记并予核准登记的，权利人应支付实际发生的代管费用。
　　代管期间届满仍无人申请登记的，由登记机关向人民法院提出确认无主财产的请求。
　　第二十条　除下列情形外，任何单位和个人不得没收、查封已经依法核准 登记的房地产或以其他形式限制权利人的房地产权利：
　　（一）登记机关依本条例规定作出撤销核准登记决定的；
　　（二）人民法院依法作出的已经生效的没收房地产、查封房地产、撤销核准登记或以其 他形式限制房地产权利的判决、裁定的；
　　（三）公安、检察机关依法对已立案的案件，根椐案情需要查封房地产或以其他形式限 制房地产权利而作出决定的；
　　（四）市政府或市政府土地主管部门依法作出没收、收回、征用土地或以其他形式限制 房地产权利决定的；
　　（五）法律、法规规定的其他情形。
　　依上款各项作出的判决、裁定、决定应发送登记机关。登记机关根据判决、裁定、决定 径为登记。
　　查封或限制的内容、期限应在裁定书、决定书中详细列明。期限届满后，登记机关径为 注销查封或限制登记。
　　第二十一条　查封房地产或以其他形式限制房地产权利的期限，最长不得超过六个月。 满六个月后需要继续查封或限制的，有关机关应在期限届满前作出继续查封或限制的裁定、 决定，并发送登记机关。

第三章　登记程序

第一节　程序通则


　　第二十二条　房地产登记按下列程序办理：
　　（一）提出申请；
　　（二）受理申请；
　　（三）审查申请文件；
　　（四）权属调查；
　　（五）依本条例规定公告；
　　（六）确认房地产权利；
　　（七）将核准登记事项记载在房地产登记册；
　　（八）计收规费并颁发房地产权利证书；
　　（九）立卷归档。
　　第二十三条　申请房地产登记，应按本条例规定的时间提交申请书及有关文件。当事人 因不可抗力或者其他正当理由不能在规定的期限内申请登记的，在障碍消除后的五日内，顺 延登记期限。
　　申请文件不齐全或不符合规定的，登记机关不予受理。
　　登记机关在受理申请人的申请后，应予编号并给回执。
　　第二十四条　经审查，申请人的申请符合规定的，登记机关应在本条例规定的时间内予 以核准登记，确认其房地产权利，发给房地产权利证书；对不符合本条例规定的，予以驳回 登记申请，并自受理申请之日起三十日内书面通知申请人。
　　第二十五条　申请人对驳回登记申请不服的，可自接到通知书之日起十五 日内向登记机关申请复审。
　　登记机关应自收到复审申请书之日起三十日内，对登记申请重新审查，并作出复审决定 。申请人对登记机关的复审决定不服的，可自接到复审决定通知书之日起十五日内向市政府 行政复议机构申请复议，或向人民法院起诉。
　　第二十六条　有下列情形之一的，登记机关可作出暂缓登记的决定，并书面通知申请人：
　　（一）产权纠纷尚未解决的；
　　（二）涉及违法用地、违章建筑事项，未经处理或正在处理之中的；
　　（三）受理申请后发现申请文件需要修正或补齐的；
　　（四）发生本条例第二十条第一款（二）、（三）、（四）、（五）项情形而需暂缓登 记的；
　　（五）法律、法规、市政府规章规定应暂缓登记的其他事由。
　　暂缓登记事由消失后，登记机关应予核准登记。

第二节　初始登记

　　第二十七条　凡未经登记机关确认其房地产权利、领取房地产权利证书的土地使用 人以及建筑物、附着物的所有人应当申请初始登记。但符合本条例第六十二条规定者除外。
　　第二十八条　权利人应自取得土地使用权之日起三十日内，取得建筑物、 附着物竣工验收证明之日起六十日内，申请初始登记。
　　第二十九条　申请土地使用权初始登记应提交下列文件:
　　（一）《房地产初始登记申请书》；
　　（二）身份证明，包括：个人身份证明，或企业法人营业执照和法定代表人证明，或国 家机关负责人证明，或市政府批准设立组织的文件和该组织负责人证明。境外企业、组织提 供的身份证明应按规定经过公证或认证；
　　（三）土地权属证明，包括：
　　1、以出让方式取得土地使用权的应提交：
　　（1）土地使用合同书。根据土地使用合同书规定由权利人自行征地的，应同时提交征 地补偿协议书；
　　（2）付清地价款证明；
　　2、以行政划拨方式取得土地使用权的应提交：
　　（1）市政府批准用地文件；
　　（2）用地红线图；
　　（3）征地补偿协议书；
　　3、以其他合法形式取得土地使用权的，应提交有关证明文件；
　　（四）登记机关认可的测量机构出具的实地测绘结果报告书。
　　第三十条　申请建筑物、附着物所有权初始登记，应提交下列文件：
　　（一）土地使用权属证明；
　　（二）建筑许可证；
　　（三）施工许可证；
　　（四）建筑物竣工验收证；
　　（五）经市政府指定的机构审定的竣工结算书；
　　（六）建筑设计总平面图、建筑物竣工图（包括单体建筑平面、立面、剖面图）；
　　（七）登记机关认可的测量机构出具的实地测绘结果报告书。
　　第三十一条　属违法用地、违章建筑，但经处理并准许留用的，申请登记时应提交行政处罚决定书。
　　第三十二条　登记机关应在房地产登记册和房地产权利证书中，根据不同土地权属来源 分别标明“行政划拨土地”、“有偿使用土地”、“减地价土地”、“免地价土地”、“内 销 商品房”、“外销商品房”、“微利商品房”、“全成本商品房”、“准成本商品房”等字 样。
　　第三十三条　初始登记经审查符合规定的，登记机关应在受理登记申请之 日起六十日内作出初步审定，并予以公告，公告期为三十日。
　　对初步审定无异议的，公告期满后，登记机关应予以核准登记，并向申请人颁发房地产 权利证书。
　　第三十四条　对初始登记公告的初步审定提出异议的，登记机关应自接到书面异议之日 起十五日内将书面异议的副本送达登记申请人。登记申请人应自接到书面异议副本之日起十 五日内向登记机关作出书面答复。逾期不答复的，予以撤销初步审定，驳回登记申请。
　　登记机关对异议和登记申请人的答复进行调查核实，认为异议成立或不成立的，登记机 关应作出决定，并书面通知当事人。当事人对登记机关的决定不服的，可自接到决定通知书 之日起十五日内向市政府行政复议机构申请复议，或向人民法院起诉。
　　第三十五条　土地使用年期届满，经批准续期使用的，应按本节规定办理初始登记。
　　已办理初始登记的房地产增加面积的，增加部分应按本节规定办理初始登记。

第三节　转移登记

　　第三十六条　经初始登记的房地产，有下列情形之一的，当事人应自合同 或其他法律文件生效之日起三十日内申请办理转移登记：
　　（一）买卖；
　　（二）赠与；
　　（三）交换；
　　（四）继承；
　　（五）共有房地产的分割；
　　（六）人民法院判决、裁定的强制性转移；
　　（七）依照法律、法规规定作出的其他强制性转移。
　　第三十七条　申请转移登记，应提交下列文件：
　　（一）《房地产转移登记申请书》；
　　（二）房地产权利证书；
　　（三）身份证明；
　　（四）买卖合同书，或赠与书，或继承证明文件，或交换协议书，或人民法院依法作出 的已经生效的判决书、裁定书、调解书，或有关行政机关的行政决定书，或分割的协议书。
　　行政划拨、减免地价的土地，转移时按规定需补地价的，应提交付清地价款证明书。
　　第三十八条　非法人企业、组织的房地产转移，应提交其产权部门同意转移的批准文件。
　　第三十九条　登记机关对申请人的申请进行审查，符合规定的，应自受理 申请之日起三十日内予以核准转移登记，并换发房地产权利证书。


第四节　抵押登记

　　第四十条　抵押房地产，抵押当事人应于抵押合同生效之日起十五日内申请抵押登记。
　　第四十一条　申请抵押登记应提交下列文件：
　　（一）《房地产抵押登记申请书》；
　　（二）房地产权利证书；
　　（三）身份证明；
　　（四）抵押合同书。
　　非法人企业、组织的房地产抵押，应提交其产权部门同意抵押的批准文件。
　　预购的房地产抵押时，应提交本条第一款第（一）、（三）、（四）项规定的文件和房 地产买卖合同书。
　　第四十二条　登记机关对申请人的申请进行审查，符合规定的，应自受理 申请之日起十五日内予以核准抵押登记。
　　第四十三条　对核准抵押登记的，登记机关在抵押人的房地产权利证书上加盖抵押专用 章，并在房地产登记册上作抵押记录。抵押记录应包括抵押权人、抵押物的面积、抵押金额 、抵押期限等内容。
　　预购的房地产抵押时，登记机关应在房地产买卖合同书上加盖抵押专用章。
　　第四十四条　同一房地产设立若干抵押权时，应按本条例第四十一条、第四十二条的规 定分别办理抵押登记申请，并以受理申请编号的先后顺序进行审查。抵押权的顺序以核准登 记的先后为序。

第五节　变更及其他登记

　　第四十五条　有下列情形之一的，权利人应自变更事实发生之日起三十日内申请变更登记：
　　（一）房地产使用用途改变的；
　　（二）权利人姓名或名称发生变化的；
　　（三）房地产坐落名称或房地产名称发生变化的。
　　第四十六条　申请变更登记，应提交下列文件：
　　（一）《房地产变更登记申请书》；
　　（二）房地产权利证书；
　　（三）身份证明；
（四）改变房地产使用用途的，应提交土地主管部门同意改变用途的批准文件及土地使 用合同书，需补地价的，还应提交付清地价款证明书；改变权利人姓名或名称的，应提交有 关行政主管机关的批准文件。
　　登记机关对权利人的申请进行审查，符合规定的，应自受理申请之日起三十日内予以核 准变更登记，并换发房地产权利证书。
　　第四十七条　建筑物、附着物倒塌、拆除的，权利人应自事实发生之日起三十日内向登 记机关申请变更登记。登记机关应自收到权利人申请之日起，十五日内予以核准变更登记。
　　房地产抵押合同终结，当事人应自合同终结之日起十日内到登记机关办理注销抵押登记。
　　第四十八条　房地产权利证书灭失的，权利人应在《深圳特区报》或《深圳商报》声明 灭失，并向登记机关报失。申请补发的，由登记机关作出补发公告，经六个月无异议的，予 以补发，并在新颁发的房地产权利证书上注明“补发”字样。
　　第四十九条　房地产权利证书破损，经登记机关查验确需换领的，予以换领。
　　第五十条　预售房地产的，预售人应按登记机关规定将买卖合同报登记机关备案。


第四章　撤销核准登记

　　第五十一条　凡有下列情形之一的，登记机关可以决定撤销全部或部分核 准登记事项：
　　（一）当事人对房地产不拥有合法权利的；
　　（二）当事人在申请登记时隐瞒真实情况或伪造有关证件、文件，采取欺骗手段获准登 记的；
　　（三）登记机关审查有疏忽，核准登记不当的。
　　撤销核准登记的决定应书面通知当事人。
　　第五十二条　当事人对撤销核准登记决定不服的，可自接到决定通知书之日起十五日内向市政府行政复议机构申请复议，或向人民法院起诉。


第五章　登记规费

　　第五十三条　申请房地产登记，权利人应按下列规定交纳登记费：
　　（一）初始登记的，按登记价值的千分之一交纳。但登记价值超过三千万元的，超过部分按万分之五交纳；
　　（二）转移登记的，按登记价值的千分之一交纳。但登记价值超过一千万元的，超过部分按万分之五交纳；
　　（三）抵押登记的，按抵押价值的万分之一交纳。但每项最低不低于一百元；
　　（四）变更及其他登记的，每项交纳二十元。
前款第（一）、（二）项所称的登记价值，是指经登记机关核准登记的房地产价值。
　　第五十四条　登记费的收入列作登记机关的业务经费和赔偿基金，不得挪作他用。

第六章　法律责任

　　第五十五条　当事人不按本条例规定的时间申请登记的，每逾期一日，按登记费的千分之三加收逾期登记费。
　　第五十六条　按本条例规定应由当事人共同申请登记的，一方申请，另一方不申请或虽申请但不提供登记文件的，登记机关可责成不申请登记或不提供登记文件的一方限期办理登记手续。限期内仍不办理的，可处以一千元以上五千元以下罚款。
　　登记机关经审查认为符合登记条件的，可迳为登记。
　　第五十七条　当事人利用欺骗手段获得核准登记，或虚报灭失而获补发房地产权利证书，进行诈骗或牟取不正当利益的，由登记机关撤销核准登记，没收其非法所得，并处以非法所得一倍以下的罚款。情节严重构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。造成他人损失的，应负赔偿责任。
　　第五十八条　登记机关工作人员玩忽职守、徇私舞弊的，应追究行政责任；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
　　第五十九条　登记机关及其工作人员因不当核准登记，造成权利人损失的，登记机关应负赔偿责任，赔偿费从赔偿基金中列支。
　　第六十条　当事人对登记机关的处罚不服的，可自接到处罚通知书之日起十五日内向市政府行政复议机构申请复议，或向人民法院起诉。

第七章　附　则

　　第六十一条　按本条例规定应当公告的事项，由登记机关在《深圳特区报》或《深 圳商报》或深圳《中外房地产导报》公告。
　　第六十二条　本条例施行前，人民政府或其授权机关颁发的有关房地产权利证书继续有效。
　　第六十三条　市政府可依据本条例制定实施细则。
　　第六十四条　本条例自一九九三年七月一日起施行。
　　本条例施行前，应当登记而未登记的房地产，当事人应在本条例施行之日起两年内提出 登记申请。登记机关对历史遗留的房地产权问题应根据当时的政策、规定和实际情况予以处 理。
　　过去在特区内实施的有关规定与本条例相抵触的，以本条例为准。